住宅小区水、电管理与控制难点分析及对策

　　本文摘要：住宅小区电力供给的“专变”方式以及类同于“专变”的供水方式,是计划经济体制的产物。这种方式能延续至今,说明我国水、电生产、销售的市场价格体系尚未形成,水、电行业的市场化程度不高。

水、电费支出,在住宅小区物业管理服务经营成本中所占的比例,仅次于人头费,列第二位。现阶段,住宅小区水、电管理与控制面对的情况十分复杂,很多因素都可以对其造成不良影响,从而增加物业服务企业的经济负担。情形严重的,甚至可以危及企业的生存。

　　一、来自“专变”的压力

　　对于物业服务企业来说,用电管理与控制的压力,主要来自“专变”这一供电方式。

　　目前,长沙地区住宅小区的电力供给有“公变”与“专变”两种方式。两种方式的区别在于,一是供电设施设备的产权隶属关系不同。若是“公变”,小区供电设施设备的产权归属于供电部门;若是“专变”,产权则归属于小区全体业主。二是对最终用户的界定不同。若是“公变”,小区业主和为小区业主提供服务的物业服务企业均为供电部门的最终用户,供电部门根据最终用户的实际用电量分别向他们收取电费(物业服务企业承担小区电梯、水泵、智能监控、公共区域照明等共用设施设备及自身办公、生活用电的电费);若是“专变”,则小区的最终用户仅为物业服务企业,供电部门根据小区用电总量(包括业主用电、电力损耗)向物业服务企业收取电费。

　　显而易见,“专变”方式有利于供电部门,而不利于业主和物业服务企业。由产权隶属关系所决定,“专变”条件下,供电部门不承担小区供电设施设备管理、维护以及中、大修的责任和义务,这一责任和义务属于小区全体业主。由于对最终用户的界定不同,“专变”条件下,供电部门将原本应由其承担的小区用电管理责任以及小区供电损耗轻而易举地推给了物业服务企业和小区业主。国务院颁布的《物业管理条例》第四十五条关于“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定,难以落到实处。

　　“专变”给物业服务企业带来的管理难度及经济压力主要反映在以下几个方面。

　　1、管理难度大、成本高。

　　“专变”条件下,供电部门不花任何代价便将住宅小区电力供给的管理责任“委托”给了物业服务企业。物业服务企业因此具有了双重身份,对于供电部门来说,其身份为消费者;对于小区业主和物业使用人来说,其身份为管理者。为确保小区正常供电和用电安全,物业服务企业必须按有关规定配备相应的管理人员和专业技术人员对小区供电进行全方位的管理。这其中包括抄表收费或卖电,用电监管(窃电现象时有发生)以及供电设施设备的管理与维护等。近年来,各地最低工资标准上调幅度加大,长沙地区,月工资2000元(工资、社保及各项补贴)以下已招聘不到合格的技工,由于电力供给一刻也不能中断,且安全责任重大,故无论小区规模大小,仅供电工作人员定编至少在3人以上,有多处配电间的住宅小区,需要的人员则更多,这无疑大大提高了物业服务企业的管理成本。长期拖欠电费,无理拒交电费,窃电等现象在住宅小区或多或少地存在,这不仅增加了供电管理工作的难度,而且也使物业服务企业在经济上蒙受损失。长沙地区开发建设较早的商品住宅,客户用电大多采用机械表抄读,系先用电后付费。这就给极少数业主和物业使用人恶意欠费提供了方便。窃电是一件极不光彩的事,为正人君子所不耻。但这种现象客观存在,而且窃电者的窃电手段也与时俱进,花样繁多,有在电表上做文章的,有在线路上动手脚的,也有在充值卡上下功夫的,令人防不胜防。若物业服务企业对此缺乏有效地监管,任其泛滥,则后果不堪设想。

　　2、垫资压力大。

　　“专变”条件下,供电部门视物业服务企业为住宅小区的唯一最终用户,签订供电合同时,物业服务企业必须代业主向供电部门交纳数十万元押金(各处标准不一)后方能用电。若日后欠缴电费,供电部门则在其押金中扣除,无押金可扣时,则作停电处理。对于物业服务企业来说,押金只是其垫资中的一项,另一项垫资就是为业主和物业使用人先行交纳电费。这两项数额巨大的垫资使原本资金量不足的物业服务企业不堪负重。且不说利息的损失,一旦业主、物业使用人欠费达到一定量时,其资金链极有可能中断,进而直接影响企业的正常经营。

　　3、电能损耗——一笔不明不白的开支。

　　住宅小区电力输出的电能损耗主要为变压器损耗和线路损耗,其量不容忽视。例如一台额定容量为1000kvA的变压器,每月运行电耗大约在135kwh左右,一个月以30日计算,约4000kwh。一般情况下,10万建筑平方米左右的住宅小区,变压器容量配置均在3000KVA以上,仅变压器电能损耗就相当惊人。“专变”条件下,住宅小区的电能损耗是由业主和物业服务企业共同承担的。根据现行的物价政策,业主承担损耗的部分是固定的,为其用电量的6%。事实上,影响住宅小区电能损耗量的因素很多,且难以量化,如变压器装机容量配备的合理性及多台变压器之间的连结方式,小区容积率高低对供电线路长短的影响以及业主入住率高低对用电总量的影响等等。总之,住宅小区的电能损耗远远高于6%,且具有不确定性和不可控性特征。物业服务企业除承担小区共用设施设备及自身的办公、生活用电费用外,还要不明不白地承担一笔数额不小的电能损耗费用。

　　4、大、中修及更新改造经费无从落实。

　　住宅小区供电设施设备由配电间、变压器、高低压控制柜、供电线路、电度表组成。由于维修资金归集不到位(2004年前,政府对此未作强制性规定)和启动维修资金的程序不具备可操作性,一旦供电设施设备出现重大故障和损坏,动辄数千元、数万元的维修、更新经费就无从落实,无奈之下,只能由物业服务企业支付或垫付,这无疑加重了企业的经济负担(我公司管理的住宅小区就曾发生过变压器、高压控制开关大修或

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