解决小区收费难题的有效措施

　　摘要:

　　“物业费包括哪些项目?”“物业费都用在哪里了?”是业主经常向物业公司提出的问题。很多业主对物业管理的理解为:不就是几个保安站岗,几个保洁扫地,给草地浇浇水吗?对于他们所支付的物业费,业主始终认为太高了。“你们物业管理公司为什么养那么多闲人”,更有甚者提出“我们家不需要你们维护,我们也不交物业费。”

　　正文开始:

　　笔者所在的物业管理公司管理“太阳园小区”自2001年入住以来,物业管理费收缴率始终徘徊在 60%-70%之间,这种状况,导致了物业管理公司运转困难,也使物业服务质量降低,而这又造成业主不满情绪越来越高,进而形成一种恶性循环,加剧了业主与物业公司之间的矛盾。

　　一、存在的问题分析

　　(一)前期开发遗留的问题

　　由于小区位置优越,又是该地区为数不多的高档住宅小区。故此房屋销售火爆,入住率较高。但业主入住后却发现如下问题:

　　1.城铁扰民问题。

　　由于该项目为预售,业主入住后发现小区的(9、10)2栋塔楼距离城市铁路仅有二十米左右,列车通过的时候,噪音巨大。业主找到物业公司要求退款或调房,物业公司不同意,由此也加重了对“开发商”的信任危机。

　　2.停车问题。

　　由于规划原因,停车位数量已不能满足入住“太阳园小区”业主的停车需求。

　　由于业主不分责任范围,故经常在物业公司收费时强调“开发商的问题还没解决,我们不会缴费。”

　　(二)物业管理

　　公司存在的问题

　　1.物业服务人员的工作态度不够积极。

　　不能急业主之所急,不能站在业主的位置出发,就不能与业主心连心。有些服务人员在接到业主急迫报修要求时,仍不紧不慢,漫不经心。http://www.fangxiucai.com/在业主看来,这是一种对工作消极懈怠的表现。

　　2.细致工作欠到位,引发业主对服务质量的不满。

　　保安管理制度虽然条款制定完备,但是在保安人员实施具体的秩序协调时,由于态度方式等做不到位,引发了业主的不满情绪。

　　3.服务程序化彻底有待加强。

　　物业管理过程中,制度制定完备只是基础工作,真正有效地贯彻落实才能发挥物业管理企业的功能。遇到突发事件的时候,而不能乱了阵脚,顾此失彼,影响了其他业主的正常工作、生活。

　　(三)物业管理公司需要加强宣传力度

　　业主大多数认为支付房款后,房子已属个人所有,对按期缴纳物业管理费产生抵触情绪,虽然行政主管部门出台了一系列的法规和文件,但他们仍对物业管理收费持有不正确的看法,主要表现为:

　　1. 针对所交物业费是否物有所值产生疑问。

　　“物业费包括哪些项目?”“物业费都用在哪里了?”是业主经常向物业公司提出的问题。很多业主对物业管理的理解为:不就是几个保安站岗,几个保洁扫地,给草地浇浇水吗?对于他们所支付的物业费,业主始终认为太高了。“你们物业管理公司为什么养那么多闲人”,更有甚者提出“我们家不需要你们维护,我们也不交物业费。”

　　2.媒体的宣传对业主的影响

　　当前有些媒体,主要是从物业服务纠纷入手,不分青红皂白一律以谴责物业管理企业的行为为主题。这就致使大多数业主都对物业公司有一个错误的认识 —— “物业管理公司骗人”。有的业主利用物业管理条例扬言:“我们成立业委会就是炒你们,还交费干嘛?”由此可见,错误的舆论宣传给物业管理公司的正常管理造成了极大的负面影响,无形中增加了物业管理收费的难度。

　　二、解决办法及具体措施

　　通过对“太阳园小区”收费难的原因分析,本人认为物业管理公司应从以下几点入手,以解决困扰物业公司收费的难题。

　　(一)认真听取业主意见,努力协调业主与开发商的关系

　　为业主解决存在的具体问题。鉴于本人所在物业公司与开发商为隶属关系,为理顺业主、开发商与物业公司的三方关系,我们建立了相应的沟通机制和渠道。

　　1.就具有共性的典型问题选出业主代表,采取三方研讨的方式予以解决。物业管理公司通过对停车问题与业主积极地沟通,由业主推荐较为理性的业主代表,在物业管理公司的组织下,促成业主与开发商之间的对话,共同研究解决上述问题。通过物业管理公司的协调,开发商针对城市铁路扰民问题

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