信托式物管能否让业主摆脱弱势

　　信托式物管能否让业主摆脱弱势

　　物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬……这是北京朗琴园小区与聘请的物业管理公司签订的《物业管理权信托契约》中的规定。据媒体报道，这是全国首家实行物业管理权信托的小区。

　　背景新闻

　　物业管理信托契约模式让业主真正成为物业的甲方

　　北京朗琴园小区试水信托式物管

　　信托式物业管理模式(以下简称信托式物管)，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。

　　该小区业主与原有物业管理部门一直纷争不断，该项目开发商为建设四期工程“朗琴国际”，让前期物业管理公司在朗琴园小区内打地下水井，此举未经业主大会同意，导致该小区业主与前期物业管理公司之间矛盾激化。于是，该小区请进了新的物业管理公司，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，建立起信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。

　　2007年11月18日，北京市宣武区朗琴园小区人头攒动，在业主的“欢呼声”中，该小区前期物业公司退出了办公区，正式“下岗”。2007年11月21日，被业主“夹道欢迎”的嘉浩物业管理有限公司正式接管朗琴园小区物业管理工作。

　　朗琴园更换了前期物业公司以后，业主们感受到的最大变化就是物业费降了。在朗琴园小区，新的物业管理模式还为全体业主增加了一项收入，也就是地上停车场、楼宇广告等公共部分的收入全部归业主所有，而以前这些收益全归物业公司。按照信托物业管理的契约规定，朗琴园小区公共部分的收入通过业主大会来讨论如何使用，可以用于公共设施，也可以分摊到每一户，冲抵物业费。另外，每年年初，物业公司还要制定出财务的详细预算，每月的账目收支要对外公示，并接受业主委员会的严格监督。

　　朗琴园新的物业公司进驻小区之后，业主们交纳的物业费要放到一个独立于物业公司的银行账户，物业公司要使用每一笔款项，必须经过业委会的签字同意才能支取。朗琴园自从更换了物业公司，实施了信托物业管理，很多业主认为自己找到了当家做主人的感觉。

　　解析一使责权利更明确

　　王季(郑州市中级人民法院民四庭庭长)：物业管理纠纷群体性诉讼较多，在群众中影响较大。在物业公司为原告的物管纠纷案件中，因为一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其要面对的是全体业主，极易引发群体性诉讼。

　　现实中，我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。而业主的这种对抗，进入诉讼后，很难获得法院的支持。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业属于强势主体，一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。

　　因此，无论是在法律知识和证据的收集上，还是在诉讼经验方面，甚至在合同中对责任的规避等方面，物业服务企业都比业主更有优势。

　　数据显示，2007年北京地区因小区业主对物业公司不满向消费者协会投诉有上万起，其中1／3对簿公堂。然而，就这些物管纠纷来说，即使法院宣判后，仍有不少小区面临物业管理难题。有的业主在维护自身权益过程中不够理性，而是采取一些不理智的行为，结果对开发商、物业服务企业或他人的人身、财产造成侵害。

　　《物权法》实施之前，关于物业管理方面的法规，仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统的行政法规。在司法实践中，这些法规不易操作，如对于小区内配套设施的验收、商品房质量保修等细节均无规定，法院因双方无明确约定而无法处理。

　　在实践中，当单个业主看到物业管理水平下降的时候，无法通过法定的程序

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