物业管理问题 专家40问40答

　　◢22.读者关先生：自己家的对讲门坏了，找到物业公司，物业公司不予修理，还说只能启动维修基金才能修理。

　　敦向红：这个园区里的对讲门大部分都坏了，还是只是你一家坏了？如果都坏了可以启动维修基金。

　　◢23.读者王女士：前几天，自己与朋友在自己园区进行烧烤，被园区管理人员发现，将烧烤的工具全部没收，并称如果不交罚款，被没收的工具将不予退还。

　　张孟龙：这种情况在很多园区都发生过，业主私自在园区内进行烧烤，这是一种错误的行为，因为这样不但影响了园区环境，而且还存在安全隐患。园区管理人员采取了相对严厉的惩罚方式，也有一点不太妥当。针对这种情况，希望业主积极与物业公司进行沟通。物业公司也要从维护业主与物业公司的和谐关系的角度出发，采取比较折中方式进行解决，业主和物业公司需要一个好的心态和好的沟通方式解决问题。

　　◢24.读者吴先生：去年入住后，内墙出现一条条裂缝。找到物业，物业却说是开发商遗留问题，不给解决。

　　张孟龙：业主家里出现的裂缝是技术问题，不是承重问题，所以与开发商没有直接联系，物业公司有责任对业主的墙面进行维修。

　　◢25.读者齐女士：我家住在顶层，一到下雨天就漏雨，物业也总是以各种理由拖延维修，我该怎么办？

　　陈忠杰：可以通过业主委员会与物业进行必要的沟通。通过启动维修基金，对顶层住户的房屋进行必要的维修。

　　◢26.读者沈先生：我们小区虽然成立了业主委员会，但他们并不是我投票选举出来的。而且在平时的工作中，业委会的管理也比较混乱，这种情况该如何解决？

　　陈忠杰：目前来看，业主委员会被赋予的权力比较大，但其实许多业委会的委员都不是物业专业人士，他们在替业主维权时难免抓不住重点。还是希望相关部门在规范行业从业人员专业化同时，多为业主委员会进行一些必要的培训。

　　◢27.读者张先生：我家的房子现在出现了漏水的情况，这个应该是建筑质量问题，请问我该怎么办？谁应该来对我的损失进行赔偿？

　　马世周：根据法律法规的规定，在保修期内，房屋维修事项由开发公司负责，由开发公司通知施工单位实施维修。业主因房屋漏水等原因造成的损失就要向开发建设单位主张赔偿事宜，索赔的过程可以先同开发建设单位协商解决、协商不成的可以通过仲裁解决或向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。

　　◢28.读者王女士：最近我们小区有一些业主在我们园区内搭建帐篷，还有的把自家门前的绿地围了起来，而且绿化已经被破坏？

　　马世周：按照法律法规的规定，物业公司发现业主在物业管理区域内出现违反法律法规及管理规定的行为后应当及时劝阻、制止、督促改正，对拒不改正的，应当向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司不是执法部门，只有劝阻、制止等职责。另一方面受到违规行为侵害的业主也可以通过法律途径维护自己的合法权益。

　　◢29.读者赵小姐：我现在已经入住小区两年多了，但是房产证至今还没有办下来，我该怎么办？

　　马世周：业主咨询房产证的办理时间等相关事宜，已经向业主解释由开发公司负责，物业公司会随时同开发公司沟通并随时向业主通报办理情况。

　　◢30.读者朱小姐：回迁楼单元同户型房屋钥匙发放错误，其中一户将我家的房屋墙砸了，产生700元的维修费用，问该费用应该由谁来承担？

　　敦向红：作为受害一方，有权利要求开发商提供的房屋是完整的。事件过程中，开发商发错钥匙是要承担一定责任的，而没有核实就进行砸墙的一方也是应该承担一定责任的，该受害方可以要求物业给予协调。

　　◢31.读者方先生：物业公司收取高层装修期间电梯使用费500元，有依据吗？

　　敦向红：在装修期间使用电梯，对电梯的损害率相对较高，这样物业就要相应的付出维修成本。那么收费500元目前来讲，在物价部门是没有规定的。

　　◢32.读者佟小姐：我是一物业公司的经理，我们楼盘为商住两用项目，物业费定价标准略高，现在业主已成立业主委员会，有些业主以物业费高为由拒绝交费，物业公司如何维权？

　　敦向红：物业费的定价是有相应的标准与之匹配的，另外，物业公司定价是要报相关部门备案的。因此，首先应该看我们的收费是否是按照当初的服务标准执行；其次，业主委员会有权利更换物业公司，但是以拒绝交物业费的方式进行沟通是不适合的。

　　◢33.读者黄先生：我觉得我们小区物业收费标准高，物业公司提供的服务与收费标准不相匹配，如何维权？

　　孙宝仁：小区物业公司进驻之初，物业服务收费的定价及相应的服务内容是要在物价部门进行备案的，另外，其服务标准也应该对业主公开，如果是合法的物业公司，小区业主可以去查询其服务内容。

　　◢34.读者孟先生：物业公司的收费标准是怎么确定的？

　　刘刚：沈阳新的物业费标准共分为三种情况，首先是普通住宅，一室一厅以下，每月每户9.00元；二室及二室一厅，每月每户10.00元；二室二厅及三室一厅，每月每户11.00元；三室二厅及四室一厅，每月每户12.00元，四室二厅以上，每月每户13.00元。

　　其次是中档住宅，一级为每月每平方米建筑面积1.00元，二级为每月每平方米建筑面积0.80元，三级为每月每平方米建筑面积0.65元，四级为每月每平方米建筑面积0.50元。

　　最后是高档住宅及商厦，实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。

　　◢35.读者许女士：小区内路灯不亮，保安年龄偏大，出现丢车事件该由谁来负责？

　　李庆：作为业主，可以向物业公司提出小区在管理中出现了哪些漏洞，应该如何进行改善，如果小区在管理上确实存在着一定的问题，因此对于丢车事件还应该具体情况具体分析，原则上，物业公司不承担丢车费用，但是管理存在问题就应当看具体情况，通过协商解决。

　　◢36.读者游先生：窗户漏雨把地板泡了，三年了物业费没交，像这种情况该不该交物业费，如何维权？

　　李庆：先与物业进行协商，认证出现此种情况的责任，查证窗户是否在房屋保修范围之内及保修期限，如果在此期限内，可以找开发商进行维修，超过5年的房子可以申请维修基金维修。

　　◢37.读者董先生：小区管理维护非常混乱，现在园区里面的树有的被砍掉了，草坪也长满了野草，而收费标准一直是1元每平方米没有变，有些住宅还私自扩建，这种情况该怎么办？

　　李庆：这种情况很明显是小区管理维护不善，解决问题的办法应该是成立业主委员会，对小区物业服务进行监督甚至替换，以维护全体业主的利益。

　　◢38.读者刘先生：我是今年1月份入住的新小区，现在准备开始要装修了，物业让我交500元，不交就不让走电梯。

　　陈忠杰：应该说这是实践中出现的新问题，没有相关的法规和收费标准。沈阳电梯收费标准较低，而装修是超正常的使用和磨损，所以实践中物业公司往往收取一定的费用，至于收多少，沈阳市没有统一标准，但各物业公司都在收，绝大多数业主从经济、安全、便捷角度考虑都接受这项收费。

　　◢39.读者肇小姐：我是2009年10月份买的房，合同中写的是按入住通知书为准缴纳各种费用，但是出于其个人原因去年我没有办理入住手续，也没有拿钥匙，今年开发商让我去交去年的采暖费，我想交房时未拿钥匙也未入住还需交采暖费吗?

　　敦向红：房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。因为相关法律规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。而且你与开发商签订的房屋买卖合同中明确约定按入住通知书为准缴纳各种费用，因此个人原因未办理入住不能成为拒绝缴纳采暖费的理由。

　　◢40.读者张先生问：去年刚刚入住的小区，刚开始物业公司的保安、保洁人员的素质还很高，可是如今却发生了变化，心里很不舒服。

　　秦景伟：这种现象有很多业主反映过，这是物业公司在管理、培训员工上出现的失误，想要有一个好的小区环境，需要物业公司的从业人员自身提高素质，同时也需要业主多为物业公司提意见。遇到这种情况，业主可以直接到物业公司反映，经过双方的协调，相信一定会有所改善。

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