看一个“三不管小区”如何破解物业管理难

　　为了让小区居民更放心，业委会每年定期会把财务账目在小区里公开，让每一个居民来把关，让他们对自己所交每一分钱的用处和去向都心知肚明。

　　●诀窍三

　　提问 物业费单价只有 3毛，如何能提供3元的服务？

　　回答 去除物业公司营利这一环节后，居民们就能交尽量少的钱而享受到不错的服务。

　　在取得财务权后，小区业委会成了物业工作人员事实上的老板。业委会不拘一格“招兵买马”，邀请了一些从基层单位退休，有社区工作经验的退休业主一起加入到小区自治中来。还突击“提拔”原在小区内做园艺绿化的老师傅做义务“物业经理”。中间省掉了物业公司利润这个中间环节。

　　就是省略了这么一个环节，居民们每年交的物业费总数就省下了10多万元支出。省下的资金用于添置治安探头、楼道大门的维修等居民呼声较高的急需事项中，更让居民们对交物业费有了积极性，从而形成良性循环。

　　【探讨篇】

　　官渎花园管理模式能走多远？

　　——关于业委会直接管物业的不同声音

　　●业委会：

　　“自治意识”加“奉献精神”

　　官渎花园几年来变化显著，业委会主任陶元庆、副主任顾丽霞引以为自豪的，就是他们强烈的“自治意识”加“奉献精神”。正是有了这些可贵精神，才有了官渎花园的今天。

　　同时，他们也坦言，没有政府部门和有关方面支持，他们无法走到今天。顾丽霞说，“新际物业”要撤出时，业委会找到其上级“鸿鑫房产”的负责人。该负责人当即表示只要小区能自负盈亏，愿派人继续到小区维持物管。关键是，他把物业的财务权交给业委会，让业委会彻底掌控物业工作。小区里有几十户是原当地娄北村的拆迁农民。他们在小区所在土地上住了几十年没交过钱，让他们交物业费难度很大。顾丽霞回忆，他们到相城区信访局反映情况，有关负责人正在午休，听到走廊里的脚步声，主动开门接待。找到娄北村后，村里很快拿出1万多元交了当年物业费，并承诺负责今后的物业费。当时，小区尚未住满，不少楼房还空着。市土地储备中心获悉后，按照物业管理条例承担了空置房的物业费。业委会还要感谢平江区法院。小区有少数不讲理的“老赖”拖欠不少物业费和停车费，平江区法院给予了法律上的支持，为他们追回不少欠费。

　　虽然小区物业工作目前有声有色，但业委会成员的担心也不少。最担心的还是官渎花园至今没找到“娘家”，不知该归相城区还是归平江区管。没有归属街道、社区和居委会，业委会不得不承担很多职能。

　　“等我们这些人干不动后，官渎花园可能‘一夜回到过去时’”，顾丽霞不无担心。

　　●政府：

　　“业委会直管”非长久之计

　　这一担心得到了苏州市物业管理部门的认同。苏州市房管局物业管理处的工作人员告诉记者，由退休人员组成的业主委员会进行的业主自治，在理论上看似很美妙，但其持久性并不被人看好。相关人员提出了三个疑问。

　　首先，小区业主自治的法人主体资格在现行条件下没办法解决。万一出了什么事情，比如小区内发生了火灾，物业公司本该承担相应的民事责任。但业主自治后，没有人可以为这类事故承担法律责任，受损失的还是全体业主。

　　其次，业主自治对小区居民的自治意识要求很高，因为很多原本物业公司服务的项目都要靠业主自己动手解决，容易引发业主与业委会的矛盾冲突。

　　最后，业主自治最关键的一点是要有人愿意为小区奉献。而现如今，“活雷锋”式的业主也许有，但不能说每个小区都能找到这样的人。这也是官渎花园物管模式很难被复制的关键点。

　　●记者：

　　好不好，别急着下结论

　　官渎花园物业管理之变化让很多专业人士大跌眼镜。在动迁小区中，物业费收缴率超过了8成，说出去是个很傲人的成绩了。从长久来看，官渎花园物管模式也许持续不了很多年，也不具备通用性，但我们依然可以把它当成一个反思现行小区物业管理的标本。

　　10多年前，个人住宅市场开始启动。小区卫生、绿化修建等被冠之以“物业管理”的头衔，并引入了物业公司管理物业。原本由单位或者街道居委会操心的事情，如今变成了纯商业模式。业主出钱，物业公司帮你服务，但中间始终有个问题无法绕过去：业主要求的是花最少的钱办更多的事，而物业公司作为商业机构自然以追求最多利润为行动标准。因而，业主与物业公司之间存在天然的矛盾。

　　有没有办法解决呢？官渎花园业委会主导下的物业自治让我们看到，原来物业公司也不是不可或缺的。当然这有个前提：小区业主是否都具备了业主自治的觉醒意识。

　　我们的看法是，官渎花园物管模式好不好，别急着下结论。

（编辑：于欣）

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