没有维修基金 小区住宅楼外墙翻新由谁埋单

案例回放

　　陈先生所住的小区的房子已经有近20年的楼龄了，由于年久失修住宅楼外墙多处出现裂痕和外墙砖剥离的现象，有墙砖跌落有时跌落在楼下地面，有时跌落在住户的遮雨棚顶，还有几次几乎砸中路过的住户。由于小区一直物业管理公司，小区的外墙维修工作一直没有人牵头处理。去年，小区引入了物业管理公司，物业管理公司全面负责小区的卫生清洁和安全管理工作，受到了小区住户的欢迎。不少小区住户希望物业管理公司能对小区住宅楼的外墙进行一次大规模的翻修，对一些摇摇欲坠的外墙砖进行重新加固，对于一些开裂的墙体进行修补，防止裂痕加深。

　　对于住户们的建议，物业公司表示，由于小区成立比较早，成立之时没有设立公共维修基金。住宅楼的翻修需要一大笔的费用，由于没有公共维修基金，这笔费用只能分摊到使用物业的业主身上。一提到需要分摊费用，很多住户就打起了退堂鼓。陈先生说，原来共有业主100多户，大部分的业主都是自住的。但随着小区老化，由于没有管理维护，小区内有经济能力的业主已经搬离了小区，在别的小区置业，剩下的只是收入比较低的业主还继续留在小区里生活。除了部分的老业主，小区内大部分的住户都是租客。至于外墙的维修费用是如何分摊呢？

　　

　　案例分析

　　带着陈先生的疑问，记者走访了广东华誉律师事务所的郭律师。郭律师表示如果小区没有设立维修基金，共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。作为小区物业服务企业，物业公司的职责是从事房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。但物业的维修、更新、改造费用本应该由维修基金本金和利息中支出，小区业主都没有缴纳维修基金，那么这笔费用只能分摊到业主身上。《广东省物业管理条件》第六十条规定：“共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。”也就是说，如果陈先生所在的住宅楼有10户业主，所需要的维修费用需要3万，那么每户业主应该按在该栋物业内拥有的物业专有部分建筑面积比例进行分摊。（陈艳梅）

 

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