业委会与物业公司关于会所收入等问题的会谈纪要

关于会所物业费，业委会与物业公司会议纪要
会议纪要
会议时间：2006年8月15日21:00-23:00
参会人员：业主委员会：黄湘
物业公司：赵谦，梁艳涛
会议地点：物业公司会议室
纪要整理：张爽
会议议题：会所物业费问题
主要内容：
一、 基本事实
业主委员会根据调查了解的情况，归纳会所物业费的主要事实情况如下：（一）2002年度-2003年度
开发商与金网络物业就会所委托经营签订了协议，由金网络物业负责会所的经营管理，自负盈亏，会所应向社区缴纳的物业管理费应由金网络物业支付，费用标准为每月每平方米2.8元。
开发商与金网络物业就会所内部的物业管理工作，商定由金网络物业负责会所内部的物业管理服务，双方商定的物业服务费用标准为每月每平方米15元。该费用由金网络物业收取。
2002、2003年度，开发商提供的物业管理用房约800平方米，金网络物业认为应缴纳的物业管理费用为每月12,000元，会所应向社区支付的物业管理费每月为11000余元，金网络物业将两项费用抵销，实质上是从社区业主的物业管理费中支付了物业管理用房的物业管理费。
开发商在会所三层的办公用房是按照每月每平方米2.8元的标准缴纳物业管理费，金网络物业承认这些费用已经缴纳，并特别说明这些费用本应是金网络物业自己收取，但金网络把这些收入放在社区物业管理费的帐上。
（二）2004年至今的物业费
金网络物业说明这些费用还没有支付，目前正在与会所经营人交涉。
对于以上事实，金网络物业予以认可。
二、 争议问题
业主委员会与金网络物业就以下问题进行了讨论：
1、 物业管理用房是否应当缴纳物业管理费？
2、 即使应该缴纳，应该又谁缴纳？
3、 从社区物业费中缴纳物业管理用房的合同依据是什么？
4、 物业管理用房与开发商在会所三层的办公用房都是办公使用，为什么缴纳不同标准的费用？
就上述问题，双方各自的观点如下：
1、 物业管理用房是否应当缴纳物业管理费
金网络物业：应该缴纳，按照物业管理行业的惯例，物业管理用房发生的费用应当是从社区物业费中支出的，包括物业管理费和能源费。
业主委员会：物业管理用房水、电及供暖等费用严格说是属于基于物业公司提供服务行为而产生的经营费用，但物业费是基于房屋本身产生的费用，是由产权人负责缴纳的。按照物业管理条例的规定，物业管理用房属于全体社区业主所有，没有具体的产权人，房产管理局也不就物业管理用房发房产证，没有人能作为这一部分房产的产权人来签署物业管理协议。物业管理用房实质上就是社区的公共面积，不应缴纳物业管理费。业主委员会征询过其他物业管理企业和物业管理方面的专业人士的意见，都认为物业管理用房不应缴纳物业管理费用。
2、 即使应该缴纳，应该由谁缴纳？
金网络物业：应该是全体业主缴纳。
业主委员会：假设在应该缴纳物业管理费用的前提下，该费用也应当是产权人缴纳。物业管理条例中规定物业管理用房属于全体业主所有，但该条例是2003年9月1日才生效的。而会所（包括物业管理用房在内）直到目前为止产权仍登记在开发商名下，开发商与金网络物业签订的前期物业管理合同中也明文规定物业管理用房的产权人是开发商。因而至少截至到2003年9月1日前，物业管理用房产权是属于开发商的，既然如此，为什么要用全体业主的钱来支付产权属于开发商的房屋的物业管理费？
3、从社区物业费中缴纳物业管理用房的合同依据是什么？
金网络物业：是根据与开发商签订的会所委托经营管理协议收取的。
业主委员会：用社区业主的物业管理费支付的款项，必须是经社区全体业主或有权代表社区全体业主的组织同意的。开发商只有在前期物业管理合同中才是全体业主的代表，而在会所经营的合同中，仅仅是会所产权人的身份，没有权利代表全体业主来决定应由社区的物业管理费应付的款项。
4、物业管理用房与开发商在会所三层的办公用房都是办公使用，为什么缴纳不同标准的费用？
金网络物业：2.8元的费用标准是与开发商特别约定的
业主委员会：即使物业管理用房要缴纳物业费，与开发商的办公用房也不应是两种收费标准。
三、 处理方法
业主委员会：金网络物业应当向社区补足2002年度和2003年度的物业管理费约26万元。
金网络物业：坚持观点，认为不存在错误，并且不反对业主委员会通过诉讼来处理。但表示愿意认真考虑业主委员会所提出的观点。
双方最后确认在本周日（8月20日）上午10时再次讨论,但如果金网络物业确认不同意业主委员会的意见,可以提前告知业主委员会取消商谈。
四、其他
双方就其他事项讨论的情况：
1. 金网络物业表示认可，如2004年度至今的会所物业费因诉讼时效问题而不能收回，物业公司将承担赔偿责任。
2. 金网络物业同意在本周内就2004年后会所欠缴的各项费用向产权人和使用人发出律师函。
3. 金网络物业说明，为维护社区，解决社区遗留问题，一直未诉讼开发商，避免与开发商过于冲突，导致社区、业主受损，请业主委员会给予理解。
4. 金网络物业尽快提供会所应付水、电、供暖费用的数额和欠交水、电、供暖费用的数额。
5、 金网络物业同意尽快向业委会提供与开发商签订的会所经营管理合同。

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