业主就有权占用小区共用场地吗？

 案例简介

　　王先生居住在东郊的某住宅小区内。由于该小区位于市郊的新开发区域，周边的商业网点尚未建成和完善，小区内住户的生活并不方便。王先生于是决定在小区内大门附近的空地上搭建一个简易餐厅，用于早餐外卖。就在王先生施工过程中，物业管理企业发现了此事，及时地给予制止，并告知王先生该空地是小区共用场地，未经业主大会同意不得擅自利用。王先生认为自己搭建餐厅的目的是为小区住户提供就餐便利，况且自己也是小区业主之一，当然也有使用小区共用场地的权利。双方为此发生争议。
 
　　律师解析（江苏圣典律师事务所   周蔚律师）
住宅小区内的道路、绿地，为小区公共用地，小区全体业主对其拥有建筑物区分所有权。王先生擅自在小区空地上搭建餐厅的行为，是对小区业主共同利益的侵犯，物业管理公司对其予以制止是正确的。

　　我国《物权法》（草案）（以下简称为“草案”）第七十六条规定“ 建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外”。根据《南京市物业管理办法》第二十九条规定，物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：擅自拆改房屋承重结构，改变房屋用途；占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；侵占绿地、毁坏绿化；随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；未经批准摆摊设点；在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变房屋外貌；法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　王先生利用小区空地搭建餐厅外卖早餐，确有为小区其他住户提供就餐方便的一面，但即使为了公共利益而需要利用小区公共场地，也应事先征得业主大会的同意。而且，由于王先生利用小区公共场地卖早餐是一种经营行为，根据《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。显然，王先生未经同意擅自搭建餐厅进行经营活动，违反了物业管理相关规定，应当尽快恢复原状。
 
　　律师提示

　　“草案”中首次在法律中明确了建筑物区分所有权的概念。“草案”第七十三条规定“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

　　所谓建筑物区分所有权，通俗一点说是居住在建筑物中的业主，对于他自己专有的住宅享有的权利，以及对走廊、楼梯、小区绿地和道路等共有部分，享有的共同所有权和共同管理的权利。由于业主对物业的共用部位、共用设施设备共同拥有所有权，共同决定如何对其使用、收益以及收益的分配等，因而业主个人或物业管理企业占用小区物业的共用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得相关业主的同意。如共用部分与全体业主有关，就应当由业主大会决定；如仅与一部分业主有关，就应当征得相关业主同意。至于商业化经营所得收益，应当归业主所有，由共同拥有所有权的业主决定如何利用。

　　根据“草案”第八十七条规定，对侵害业主共同权益的行为，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。 

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