物业管理纳入社区建设初探

政府、居民和物管多赢的选择
物业管理的好坏与否，直接关系到居民的切身利益，关系到社会的稳定和发展。随着生活水平的提高，人们对居所的要求已经不仅是大房子，更重要的是一个良好的居住环境。物业管理在社会生活中越来越成为人们关注的焦点。
　　今年，北京市将全面推进物业管理纳入社区建设，发挥社区自治组织的作用，促进物业管理的健康发展。北京市相关主管部门认为这符合社区建设的目标和要求，将成为保障居民合法权益的有效措施，并对促进和加强社区建设发展起到重要作用。北京市的物业管理纳入社区到底是怎样做的，能不能解决目前物业管理中存在的诸多问题呢？记者带着问题进行了采访。
　　社区管理有利于深化城市管理体制改革
　　早在1995年，《北京市居住小区物业管理办法》就颁布实施了，北京市新建居住区普遍实行了物业管理，老旧居住区的物业管理也在逐步开展。但是，我国的一些原有的城市管理体制和新建立的物业管理体系之间的错综复杂的关系成为困扰城市管理体制改革的新问题。
　　比如在老的居住小区，居民对物业管理认识不足，有的成立了物业公司，居民的交费情况也不乐观；在新小区，很多物业公司都隶属于开发商，业主入住后根本没有选择物业公司的权力，因为缺乏竞争，有的物业公司不仅服务差，而且态度蛮横，甚至出现了殴打业主的暴力事件。与此同时，政府的有关政策法规也很难在这样的小区中得以贯彻实施。
　　不久前，北京市国土房管局和民政局联合发布了《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见的通知》，明确了将居住区物业管理纳入社区建设的指导思想是：以深化城市管理体制改革、提高社区管理水平为指导；以提高人民群众生活质量、改善居住环境、维护社会稳定为宗旨；以建立专业服务、民主管理和行政监督结合的物业管理机制为主要目标。可以看出，北京市针对物业管理推行中的问题，拿出了解决方案。
　　据介绍，居住区物业管理纳入社区建设将坚持四个基本原则：第一，居民自治与行政管理相结合。既要坚持居民依法民主选举、民主决策、民主管理，又要加强行政管理，为居民自治提供保障。第二，物业管理业主自主管理与社区自治相结合。物业管理业主自主管理要遵循社区依法自治的原则，遵守社区自治组织的决定，尊重社区居民的意愿。第三，物业管理企业服务与社区建设相结合。以满足社区居民的生活需求为宗旨，为居民提供良好的物业管理服务，改善居住小环境，促进社区大环境的全面改观。第四，“条专块统”，各司其职。以街道办事处对辖区内物业管理统一协调管理为中心，各职能部门在加强专业管理的同时，要与街道办事处紧密联系，互相配合。
　　社区委员会、物业管理委员会、街道办事处、物业管理企业、区县国土房管局的派出机构之间的复杂关系往往是物业管理中的症结所在，北京市的物业管理纳入社区建设的政策明确界定了他们之间的责任。社区居委会要加强对物业管理委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、物业管理委员会和居民之间的关系。
　　社区居委会要会同物业管理行政主管部门及有关单位组建物业管理委员会，并派人参加物业管理委员会和产权人代表大会。物业管理委员会按物业管理区域建立，代表区域内全体业主和使用人物业管理权益。物业管理委员会要遵守国家法律、法规和政策规定，按照物业管理委员会章程认真履行职责。物业管理委员会应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于社区公共利益的决定。物业管理委员会作出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。
　　街道办事处应当加强对辖区内物业管理的指导和监督检查。主要职责是：参与新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正；会同主管部门指导物业管理委员会组建工作，对物业管理委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理；及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。
　　物业管理企业则要按照法律、法规的规定和物业管理委托合同的约定为居民提供服务；同时，要自觉接受街道办事处和社区居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平。房屋土地管理所作为各区县国土房管局的派出机构，要接受辖区街道办事处的领导，对辖区内物业管理进行行政管理和监督。由此，各机构在以后的工作中将各负其责，免去很多麻烦。
　　在推行过程中，市有关部门加强领导，狠抓落实。各区县政府统筹安排，周密部署；各有关部门各司其职，密切配合；街道办事处结合辖区的实际情况，研究制定具体的方案和措施。可以说无论是从组织机构上、人员安排上，还是管理经费上都得到了保障，从而推动物业管理和社区建设的全面开展。
　　物业管理纳入社区实现多赢
　　北京市国土房管局的罗洪京对记者说,将物业管理纳入社区工作的和普通的物业管理不同的是强调了居委会和街道办事处在物业管理中的作用。社区里组成物业管理委员会，也可以说是业主委员会，其组成包括业主，开发公司以及物业管理公司的人员，同时还要有街道或居委会的成员。
　　这种组织形式避免了以往居民自发组织业主委员会难度大的弊端,居委会和街道办事处作为政府部门的延伸，在物业管理中也可以很好地把握国家的相关政策，为业主提供更好的服务。
　　安贞街道办事处的一位工作人员告诉记者，实行了物业管理纳入社区之后，各项工作之间的接口顺了，责任明确了，管理上顺畅了，给社区居民带来了更多实惠。
　　朝阳区高家园和建外街道办事处、海淀区花园路和学院路街道办事处等纷纷采取行动，进行物业管理纳入社区建设的试点工作。他们通过召开辖区内物业管理企业座谈会、经验交流会，指导组建业主委员会等工作，积累了有益的经验，推动物业管理纳入社区建设。
　　花园路街道居民科钟科长介绍了他们的三种组织形式：一种是在居委会选举中把物业公司的有关人员吸纳进来作为兼职委员，共同执行政府和居民对小区环境建设的有关要求；一种是由物业公司主管，居委会分担工作；还有一部分老小区由居委会直接管理，通过收取卫生费和居委会自身的三产等实现收入，以加强小区的环境建设，同时街道给予配合。
　　他说，在一些试点比较成功的小区，小区的环境好了，居民满意了，物业公司的物业费收回率高了，街道和居委会的工作也好做了，真正实现了多赢。

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