《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义

　　 今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。 根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。

　　 业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”

　　 业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。

　　 在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。

　　 比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。

　　 《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。

　　 行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。该条规定:

　　 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

　　 业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:

　　 (一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;

　　 (二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

　　 而对业主权利的直接限制,也是随处可见。

　　 比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。

　　 比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。

　　 据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民

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