某商住小区前期介入及接管验收工作内容

　　 某商住小区前期介入及接管验收工作内容摘要：业主入伙后进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）：1）房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修；

　　 来源自建筑施工 资料

　　 某商住小区前期介入及接管验收工作内容

　　 前期介入服务

　　 要使XX今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据施工进度的实际情况，制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　 1.1规划设计阶段

　　 对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　 1）监控和消控中心的设置；

　　 2）小区人车分流的设计；

　　 3）公共照明开关设置位置；

　　 4）公共照明开关开闭形式；

　　 5）物业管理用房的位置设计；

　　 6）小区垃圾房的设置；

　　 7）公共洗手间的设置；

　　 8）信报箱的设立；

　　 9）公共告示栏的配置；

　　 10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

　　 1.2建设施工阶段

　　 建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　 1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　 2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　 3）配合审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　 4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　 5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　 6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　 7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　 8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　 9）检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　 10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　 11）提出遗漏工程项目的建议；

　　 12）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　 1.3竣工验收阶段

　　 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　 1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　 2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　 3）参与重大设备的调试和验收；

　　 4）制订物业验收流程；

　　 5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　 1.4项目的接管验收

　　 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

　　 2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

　　 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

　　 a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

　　 b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品，有利于树立开发企业的形象；

　　 c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

　　 d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由地产公司负责保修，或由物业管理公司负责保修，地产公司一次性拨付保修费用；

　　 4）接管验收的作用

　　 a．明确交接双方的责、权、利关系

　　 b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

　　 c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

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