对业委会运作的重点问题探讨

　　 对业委会运作的重点问题探讨

　　 文/孔祥添

　　 国务院制定的作为物业管理基本法的《物业管理条例》生效己近两年了。许多人都希望《条例》的生效能让他们从此拥有幸福安宁的“家”，就像童话中通常的结局一样。但

　　 《条例》能承受如此之重吗?

　　 在我所驻点的白云区，被称为物业管理纠纷问题的重灾区。辖区内小区、大厦连片，别墅带环绕着白云山脚有如星罗棋布，近来因物业管理公司被成立后的业委会解聘不服而引发的纠纷呈上升趋势，成为业界关注焦点。用一句话形容就好像这种“势不两立”的战地己在全市各个角落弄得烽烟四起，从早期的新兴白云花园新旧物管公司对峙、翠湖山庄新老物业保安对峙、到丽江花园区内游行、华南新城、星河湾、海滨花园……等等，因而令物管行业在自己企业“谋生存”这个空间里面，出现同行互相倾诉又互相煎熬的局面。而报载深圳南山和龙岗也分别出现了住宅小区内新老物业管家同时存在的现象。新管家进驻老管家不撤的纠纷正不断蔓延，这种局面激化了业主委员会与物业管理公司的矛盾，导致“家无宁日”。

　　 究竟解聘物业管理公司谁说了算?究竟通过怎样的决议程序才可以合法解聘物业管理公司?在解聘物业管理公司这一事项上如何体现并切实合理地保护双方的权益?法律又当如何权衡各方主体的利益?反过来说又有谁来为物管维权去约束业委会?我走访过几家律师事务所令他们感到困惑的是目前到处都有为业主维权的事发生，在宏观看来物管企业多处于劣势，因为目前积累的个案绝大多数是业委会以原告角色出现，极少数物业企业勇于站出来为自己维权。原因分析除了物管一方在资本投入、服务质量、受开发商制约外被业委会抓住的痛脚确实不少。例如:管理行为不规范、针对业主的有关重大决策考虑欠周全，而有少数品行极坏的业委会成员，抓住物业管理服务问题不放怀着“惟恐天下不乱”的动机搞煽风点火，公然与《条例》唱对台戏，自导自演闹剧迷惑广大善良的业主，以达到其自身最终的利益目的。洛溪板块有一个早年就己成为优秀的管理小区，连业主本身都认为，自从成立了业委会后，小区便开始没有安宁过，据了解，业委会主任自身从事保险代理工作，争得一席之位后便为鼓动其他人加盟旗下开始有计划有步骤地酝酿重新选聘物业公司，并且赤裸裸地公然把向其购买保险作为技标人条件之一，以低价搞乱行业市场造成恶性竞争，不情牺牲广大业主的利益为代价以个别人的名义代表整个小区业主的真实意愿启动招标程序。

　　 这种现象己很具代表性，而一直以来，某些业委会在运作中被指控不作为的方面，通常有:1、因利益驱动谋划改聘;2、以少数意见代表大多数;3、全盘否定物管成绩川、向物管企业提出无理要求并讨价还价以解聘要挟。

　　 某些物业管理公司在运作中被指控服务差的方面，通常有:1、形象坏、服务差;2、不投入疏管理;3、设施功能改变;4、承诺不兑现。

　　 但焦点还是因纠纷引至到提出解聘，单方启动招标程序。

　　 我看过好几宗物管纠纷案例的判决书，业委以诉讼主体出现而成为原告但是否也会成为“被告”呢?这些敏感性难题都曾令律师界感到困惑。其主要原因一是对其是否能确立经济实体尚有争议，二是对其能否享有财产的支配权还不明析，三是作为单个责任被告还是整体被告暂无法律依据。因此，在此问题上形成了法律空档物管维权就成了一件很无助的尴尬事。

　　 面对业委的运作，虽然大多数是良性发展，依照《条例》监督物业管理，但新出台的物管条例又显得有点力不从心，其对业主投票权细则的模糊界定、对业主大会决议方法的粗略规定，导致在一些具体纠纷面前，因为法律的疏漏以及缺乏相应的实施细则，而使业主、物业公司和开发商三方都可能转化成为弱势群体。

　　 我在工作指导分部半年多的时间里，基于所学应有用于社会的信念，开始从“解聘物业管理公司”事项切入探讨“业主大会如何作出决议”这一重要问题，以中国现行立法为讨论基点，通过番禹大石海滨花园、增城新世界业主委员会、以及今年5月市道路扩建办的上诉中院的判案结果分析，主要问题源于三点:一是确立程序的合法性;二是满足《条例》所述的2/3投票份额;三是“业主代表”在履职过程的真实性和他所代表区域的意愿比例是否也超出1/2。

　　 二、细察中国现行立法的态度:未完成的习作

　　 (一)谁有权作出解聘物业管理公司的决议?

　　 由《物业管理条例》第11条与第1

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