资产经营管理的合作伙伴

　　 资产经营管理的合作伙伴

　　 ——业委会与物业管理公司关系之我见

　　 文/罗渝陵

　　 业主与物业管理公司作为物业管理活动中的两个主要责任主体，存在着各种法律关系：从合同法的角度反映了合同当事人的平等关系；从消费者权益保护法角度反映了消费者和经营者的平等关系；从经济服务理论的角度反映了服务与被服务之间的平等关系；从建筑物区分所有权理论的角度反映了业主、管理人、管理服务人之间的平等关系，如何处理这些关系一直都是业界讨论的重要话题。

　　 通过长期工作实践，我认为，过去人们更多地关注两者之间通常意义上的服务与被服务关系，忽略了二者之间的经营合作关系。无论是业委会（业主），还是物业管理公司都应该认识到，由于房地产产品一般都具有消费和投资的双重性质，这就决定了其管理、服务的综合性。从资产经营管理的角度来看，被动的服务与被服务关系只能满足一般性质的生活（工作）需求，远远不能达到物业资产的投资目的。而通过互动的经营合作伙伴关系，不仅可以弥补资产的无形损耗、更新需要，还可以维持投资收益的满足程度。

　　 “根本动因”决定共生共存的必然性

　　 因需而共生。业主委员会和物业管理公司共生共存是历史发展的必然。现代物业管理产生的根本动因在于现代建筑理念彻底改变了人类传统的生活、工作方式，建筑物管理的综合性和复杂性，要求其必须在专业组织帮助下才能保证物业使用人正常、舒适的生活、工作，这种现状决定了专业组织产生的必然性。产权的多元化、相邻关系的复杂性、人们需求的差异性、对个人财富追求的愿望、对生活品质追求的理想，都对专业化分工提出了强烈的要求。物业管理的专业组织——物业管理公司，将与物业标的物共生共存；而业主自治的管理团队——业主委员会，与物业标的物更是共生共存的。业委会和物业管理公司在物业标的物存在过程中，在物业管理活动中作为最亲密的接触者，其合作关系必将是共生共存共发展。

　　 资产经营管理必须选择优秀的合作伙伴

　　 因需而合作。在现实经济社会中，个人不动产期望不断增值及多元化己是不争的事实，尤其是毗邻资产的数量在发展中的中国将继续高速增长。谁来经营管理个人资产？谁来统筹个人资产的可持续发展？在日本，对于用来投机的土地不是由土地所有者管理，而是由专业的不动产管理公司管理；目前，在国内投资的外商企业，凡经营业态与物业位置有关的项目大多聘请了专业经营管理公司作为管理顾问，旨在通过物业策划满足经营业态需求。事实告诉我们，随着市场竞争的白热化，专业化分工将更加细化，要想充分地统筹经营个人资产，必须正确选择资产经营管理合作伙伴。

　　 我们不妨借鉴现代物流经营理论来分析问题：最短的流动距离，最适当的运作手段，最优的专业配置可创造物流运作的最优效益。仔细分析物业管理公司和业主共同的外部环境，不妨这样理解：如果物业管理公司可以成为最优资产管理公司，凭借他们最专业的配置和业主最短的距离，加上最适当的运作手段，必然是业主经营资产的最佳合作伙伴。在美国，物业经理人被分为三类：一类是楼宇经理，负责楼宇的日常管理工作（可理解为日常的物业服务者）；二类是物业经理，负责联系代理商、物业招租工作（可理解为经营业主现有资产的经营者）；三类是资产经理，负责物业战略发展规划，进行市场调研，确定物业的整合和取舍（可理解为完整的资产经营管理策划运营商）。

　　 站在全体业主和物业管理公司共同利益的基础上，业主及其代表业委会和物业管理公司均应深刻认识到资产经营管理合作伙伴的财富价值及重要意义。在实际管理过程中，一方面由于业主意识存在较大的差异性，一般物业管理公司只好将60％以上的精力、财力放在对业主个人感受的服务上，而放在为业主资产管理策划的精力、财力远远不够。同时物业管理公司对合作伙伴概念也认识不足，仅仅将自己放在“保姆”、“管家”的位置上，未能很好地引导业主建立资产统筹管理的概念。另一方面部分业主

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