业主团体在诉讼法上的地位

　　 业主团体在诉讼法上的地位

　　 文/朱柏润

　　 由于现在物业管理行业中的很多问题界定不清，物业管理又是一个新兴且专业性很强的行业，这给法院在一些案件的审理中带来了很多不便。为了使司法部门在审理物业管理相关案件时更加准确快捷，近日北京市第一中级人民法院举办了“物业管理法律实务研讨会”，中国物业管理协会副秘书长、法律咨询组组长陈伟参加了此次研讨会并进行了专题发言，现就其关于业主团体在诉讼法上的地位问题的发言摘录如下：

　　 现阶段政策、法规对业主团体的相关规定

　　 业主团体包括业主大会和业主委员会。根据《物业管理条例》业主大会履行以下六文化方面的基本职责：1、制定修改业主公约和业主大会议事规则。2、选举和更换业主委员会，监督业主委员会的工作。3、选定和解聘物业管理企业。4、决定专项维修资金的使用方案，并监督实施。5、制定修改基本物业公用设施、设备的使用，以及公共环境卫生秩序的制度，即物业管理各项规章的制定权和修改权。6、法律法规规定的其他职责。

　　 业主委员会是业主大会的执行机构。既不是常设机构，也不是代表机构，同样不是办事机构，而是执行机构。它的职责是：1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业 签订物业服务合同。这文化涉及它到底是一个代理人，还是作为一个主体出现。3、及时了解物业使用人的意见和建议，履行服务合同。　4、监督业主公约实施。5、业主大会赋予的其他责任。

　　 从现行各地的做法以及审判意见看，应该更多的从程序性角度理解业主委员会可以做到哪些工作。北京市高院去年出台了《关于审理物业管理纠纷案件的意见》，其中对业主委员会诉权的规定是：

　　 1、业主委员会与物业管理企业之间的纠纷可以适用。

　　 2、业主与业主之间，业主与房地产开发企业之间的民事诉讼不适用该意见。

　　 3、业主与业团体的内部纠纷不适用该意见。业主团体包括业主和业主委员会。

　　 4、业主委员会参加诉讼时以主要负责人为代表人。即业主委员会的主任或副主任参与到诉讼中。

　　 我个人认为，业主委员会应该是业主大会和相关主体之间的诉讼代表。有一些案件业主委员会不能作为主体出现，但是只要能够受理就可参加诉讼，不能以业主委员会的负责人作为代表人，因为业主委员会的主任不能等同于企业的法定代表人。

　　 上海高院先于北京市，在三年前就有一个“关于审理物业管理纠纷案件的解答”，和北京市有相似的地方，主要规定是：

　　 1、对于涉及业主共同利益的事项，在履行一定的手续后，业主委员会可以以自已的名义提起诉讼。

　　 2、业主委员会怠于履行权利的，经过百分之五十以上业主决定的，可以选派诉讼代表人提起诉讼。

　　 3、业主委员会可以违反业主公约为由，对特定的业主提起诉讼。这意味着业主和业主团体的纠纷可以通过诉讼方式解决。北京市规定业主和业主团体之间的行为不可以以诉讼方式解决，与上海做法一样。

　　 4、对业委会内部事务（如选举、内部事项表决）的纠纷，不能作为民事案件受理。

　　 业主团体的诉讼地位

　　 在《物权法（草案）》有关诉权的规定中没有“业主委员会”，只有业主会议或者

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