旧小区如何导入物业管理工作

摘要 : 在中国现有的旧小区中，大多由于楼龄较长、公共配套设施陈旧，再加上长期以来沿袭了计划经济年代带有福利性质的低收费，造成了小区的物业管理缺位，同时也影响了小区的和谐稳定。如何在旧小区导入物业管理工作，便成为当前行业中亟待解决的问题。
物业管理是随着国家房地产业尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行的过程中碰到了很多困难和问题。
一、旧小区存在的问题
1 ．硬件条件相对落后。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施主要有以下不足 : 绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施不足和文化活动空间较小等。
2 ．产权形式多样。老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点，住房产权形式有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人（包括中心单位、市属单位、区属单位）、公共设施产权人（如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。
3 ．旧小区过去没有物业管理，而现在对小区实施物业管理，业主们思想上存在很大的障碍。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，即便实施需要收费，也应该由自己所在单位交。
4. 对旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大。旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰物业管理企业实施的一个重要问题。
5. 物业管理收费困难。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。旧小区物业管理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米 0.15 元，普通小区全年收费总额为 120 元。尽管是如此低廉的费用，很多企业只能收到 30% 左右。
6. 管委会作用有待进一步发挥。实施了物业管理的小区一般都成立了委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如 : 根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责的现象。
7. 社区管理与物业管理存在矛盾。社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。
二、解决旧小区问题的途径
1. 加快、加强物业管理的立法工作。当前物业管理中出现的纠纷涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，造成一些潜在的矛盾和纠纷。建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理企业和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，非凡是对房改房规范的立法工作要重点研究。
2. 建立房屋使用人与物业管理企业的物业管理契约关系。在买商品房时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在老旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理企业签订物业管理合同，建立的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的“你搞物业是你愿意，跟我没关系”的观念。
3. 以业主委员会牵头，由业主自行选择物业管理企业。由街道办事处对广大业主进行宣传，征求广大业主的意见。在此基础上发动业主选出各楼楼长，并召开楼长会议，进一步组建业主大会筹备小组，上报房屋管理部门。由街道办事处、居委会组织召开业主大会选出业主委员会。由业主委员会公开招标，公平、公正地选聘物业管理企业并签订服务合同。
4. 逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境。城市的管理者是各级政府，政府应树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中拿出专项资金，逐年逐步地、有计划地实施改造，为实施创造一个良好的基础条件；住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对老旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。
5. 加强实施物业管理的宣传工作。街道办事处、派出所等政府行政主管部门做好旧小区宣传工作，征求旧小区业主意见，让业主熟悉到物业管理企业是为业主服务的 ; 物业管理企业前期介入旧小区时，也需要有耐心与恒心，通过服务工作让广大业主知道收费的合理性、合法性。
6 ．政府部门应加大对老旧小区实施物业管理工作的规划。针对没有实施物业管理的老旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究老旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题逐步推进和实施，充分发挥政府行政管理部门的作用。
三、旧小区费不足部分的弥补措施
对于旧小区物业管理费的不足部分，可以考虑从以下几方面进行弥补 : 在旧小区的物业管理工作中不能做到收支平衡的物业管理企业，非凡是在前期介入期间，物业管理企业有必要开展有偿服务，如车辆管理维护的收费、设施设备的维修等，力争以物业管理租赁或经营来增加效益 ; 每年区级政府在财政安排上的物业管理整改经费能给予硬件上的补贴，比如拨给旧小区必须具有标识标牌、马路整修、绿化维护等费用。同时，应在物业管理企业的税收上给予时间段（一年、二年或者三年）的减免 ; 物业管理服务费是根据收支平衡原理进行测算的，假如物业管理服务费收费率不高，物业管理企业将难以达到收支平衡，建议国家有关部门在职工工资中增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

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