物业管理前期介入如何把握

一、物业管理前期介入的界定
笔者认为物业管理前期介入应包括两个阶段：超前介入和前期管理。所谓超前介入是指物业管理公司或人员在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主或使用人的需求。而所谓的前期管理则是指物业出售后至业主入住前的物业管理。这一阶段的工作主要有管理机构和人员的配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、房屋装修管理以及档案资料的建立。
二、前期介入时机的选择
根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入；中期介入则是在项目施工阶段开始；在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。
早期介入可对项目的可行笥提出意见或建议，同时可就原设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改进建议。中期介入则主要是检查前期工程的质量，就原风调雨顺 不合理但又可以更改的部分提出建议。后期介入的主要工作是对工程进行测试检验和指出前期工程缺陷，就改进方案的可能性和费用提出建议。
从以上比较可以看出，物业管理公司在早期介入最好，提出的意见最及时，采纳后能优化设计，有利于后期管理工作的顺利进行；中期介入虽然晚一点，但是不少方面还可以补救，可以减少物业接管后的返工，避免一些在后期管理中难以解决的问题。因此，如果目前条件不允许早期介入的话，中期介入应是比较合适的介入点。晚期介入虽仍属前期介入的范畴，但工程已经竣工，设备已经安装，如果发现问题，也已无法改变。
为使开发企业建造的楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，在兼顾开发企业利益的条件下，更多的为业主生活质量和便利考虑，物业管理最好在楼宇立项决策、规划设计时即介入其中，从物业管理角度就各项建筑设计进行调整、修正。物业管理越早介入，对开发企业越有利。而且在许多情况下，既为开发商省去了一些不必要的支出，又为业主今后的生活带来了方便，举手之劳，多方得益。
三、开发企业在前期介入中的角色处理
（一）超前介入中的“主角”
超前介入的物业管理企业并不一定就是前期及后期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。因此，在超前介入阶段物业管理只是起辅助作用，这时的“主角”是房地产开发企业而非物业管理公司。所以，在这一阶段，开发企业可聘请物业管理公司或其人员或物业管理专家就有关问题进行咨询。在工作中，应注意如下问题：
1、立项决策阶段
房地产开发企业在进行市场调研和项目可行性研究评估时，听取物业管理人员或专家对该项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理、服务内容、服务标准及成本、利润测算等方面的参考建议，必要的话可让其就该项目今后的物业管理构想提出书面咨询报告，以便在决策时综合考虑包括物业管理在内的各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性。
2、规划设计、施工安装和竣工验收阶段
这几个阶段，已涉及到项目的实质性开发。此时征询物业管理人员的好处在于：物业管理人员对物业在使用与管理过程中细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力，他们的改进意见或建议更易贴近业主的实际需求，更能直接地把以往开发中“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。但由于超前介入中设计人员、监理人员、开发企业以及物业管理人员都要参与开发过程，在发生问题时容易产生扯皮推诿，从而产生监管部门多而监管力度差的现象，造成质量难以提高的局面。因此，开发企业在这几个阶段应协调好各类人员的关系，尤其是对物业管理人员。要把握好他们是“配角”的定位，明确其责任，规定其处理问题的程序，严格按照程序与职权行事，以避免“越权”和推卸责任现象的发生。
（二）前期管理中的“配角”
在物业前期管理中，开发企业已与物业管理公司签订了委托管理的合同。物业管理公司依法拥有该物业的管理经营权，故此时物业管理公司处于主导地位，而开发企业则饰演“配角”。
在这一阶段，出于自身利益的考虑，开发企业选聘物业管理公司的出发点至少是应保证物业在正式出售前、交付使用后的保修期间能平安过渡，凭借对前期管理合同有关内容的精心设计和实施中的有效监管来保证前期物业管理达到一定水平。因此，此时开发企业应配合和监督物业管理公司的工作，从而圆满完成物业开发的全过程。

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