《物权法》环境下物业管理纠纷应对策略

（四）共用部分的维修费用的分摊纠纷
建筑物共用部分维修的费用，在《物权法》草案第八十二条、第八十三条分别规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。”“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。”

这在一般情况下很好理解与解决，也没有太大纠纷。但是，建筑物共用部分一般又区分为全体共用与部分共用，全体共用是指由全体业主共用而无法区分的，如绿化园林、停车场、会所、道路、广场、管理用房等，部分共用指由于结构上的原因只能由部分业主使用的，如大型社区单个楼宇的电梯、天面、基础、楼梯、楼板、外墙、上下水主管道等。共有部分的修缮大家一般没有异议，纠纷较多的集中于对于共用部分维修与物业管理日常维修概念的混淆上。
如一单位房改房中，某楼栋天面年久龟裂造成三个家庭天花渗水。由于维修方案只直接影响三个人家正常生活，维修费用有比较大，大多数不受影响的业主都采取能用且用的态度，维修方案迟迟不能得到多数业主通过。受损业主迁怒于物业管理企业，拒交管理费，还认为自己交纳的物业管理费中包含共用物业维修费用，物业公司不应该将责任推到业主身上。
对于这类维修纠纷，物业管理企业本不应该成为矛盾的焦点。物业维修、更新、改造费用处理是业主之间的利益纠葛。物业管理企业可以提供维修方案拟订建议服务，资质许可的话，也可以承担大中修维修工程。但是决定维修费用处置是业主自己的事。维修方案无法通过，受损业主应该找司法仲裁机构敦促业主委员会的不作为行为。事实上，在物业维修纠纷中，大多是由于很多业主总将专有物业维修与共用物业维修混淆，将物业服务费与共用物业维修费混淆。对此，物业管理企业需要做好相关法规宣传与解释工作。
 
 
 

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