我看前期物业管理招投标

　　2003年9月1日，国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）和建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》正式施行。《条例》第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。建设部随后制定的配套办法和各省市相继出台的物业管理招投标办法更加速了物业管理招投标的普及，使物业管理招投标成为物业管理市场规范化的重要手段。

　　一、推行物业管理招投标制度的重要意义
　　1、避免了物业管理的机制缺陷
物业管理作为一个新兴产业，一开始主要依附在房地产开发建设单位内，作为售后服务及其延伸服务的主要执行机构。“建管一家”的机制导致其职责权限难以分清，业主也大多把物业和开发商看成一家，要求物业管理公司在完成物业管理应尽的职责之后，必须认可开发商的遗留问题也是自己的份内之事。使物业管理难以建立与开发商和业主之间的正常合理关系。

　　招投标机制的建立使开发商自己的物业管理公司与社会上的物业管理公司平等竞争，优胜劣汰，逐步削减自建自管的比重，减少业主对建管关系的误解，使物业管理公司在房地产业中从依附地位逐步自立于产业之林。真正成为独立自主、自负盈亏的法人实体，拥有决断权和发言权。

　　2、有利于房地产开发商轻装前进
　　房地产开发项目实施物业管理对外招投标，对开发商自设的物业管理公司的成长也会起到重要的推动作用，“自己的物业自己不一定能管”，必须自身面向外部市场寻找生路。对社会性物业管理公司而言，房地产开发项目的物业管理招投标使他们有了一展身手的空间。而开发单位也能不再陷入自建自管的繁琐事务之中，可以钻研开发事宜，有利于社会分工的科学化、精细化和物管效率的不断提高。

　　3、有利于业主正确认识物业管理中的矛盾与纠纷
　　目前，物业管理行业的多数企业均是开发商直属机构，外聘物业管理公司较少，实行招投标选聘物业管理的项目更是屈指可数。因此，业主入户后将开发遗留问题混同于物业管理公司的问题也在情理之中。实行招投标选聘物业管理公司后，即使仍是开发商下属的物业管理公司获胜，情况也会大不一样，业主会更认同中标方案的合理性和效力，认清物业管理与开发建设的区别，双方应有的职责权限将更加明晰。

　　4、前期物业管理招投标对物业管理常规招投标具有重要的示范效应
　　前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施，将促进物业管理企业的独立自主经营，加快培育社会型物业管理企业，为业主大会和业主委员会选聘物业管理企业提供经验和优选方案，有利于物业管理市场普及以招投标形式选定物管的模式。

　　二、推行物业管理招投标制度的若干建议
　　1、应当建立物业管理招投标专业有形市场
物业管理招投标的正常运行是物业管理市场健康发展的重要条件，为了避免物业管理招标人假接招投标窃取投标单位的投标方案成果，造成一些投标人知识产权受到侵害，有关机构应在政府相关部门和行业协会的引导下，及时建立物业管理专业市场机构，使物业管理招投标活动由专业机构、专业人员依国家政策法规要求的规程举行。有了有形的物业管理招投标市场，物业管理行政主管部门可以有效加大监管力度，使违规操作难以进行。

　　2、合理建立物业管理评标专家库，建立科学、公正的评标机制
　　目前，经主管部门推荐，国内首批物业管理评标专家已入库，但名额明显偏少，结构也不尽合理，难以实现随机抽选和满足多种类型物业招投标对专家的需求，也难以避免招投标单位与评标专家的非正常接触。因此，对专家较少的省区应跨省区资源共享，使评审专家具有较高的公信度和代表性。

　　其次，应给予专家评标结果应有的法定效力。凡是申请或法定必须实行物业管理招投标的项目，只要招投标市场机构受理后按照法定程序公开、公正、公平评选出来的结果，招标人必须无条件接受，否则应当承担损失赔偿和相应法律责任，并在招投标市场诚信档案中留下相关记录。

　　3、逐步减少招标人自行招标的比例
　　目前，实行招投标的项目以招标人自行招标为主，这种做法虽然与自建自管、内部钦定物业管理单位相比有了较大的进步，但自行招标的公正性和科学性难以保障，使物业管理投标方处于不利地位。因而我们建议符合条件的项目均应纳入招投标代理机构的招标范围，以维护招投标双方的合法权益。

　　4、招投标项目规模、主体资格和结果的认定必须明确
　　目前，关于应当实施招投标项目的最小规模尚****定，按规定“投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。投标人较少可能是因为项目的招标公告传播范围和知晓度太小；也可能因为项目太差或要求太高，符合要求或愿意参与的竞争者过少；还有就是项目未达最小经济规模，使物业公司不主动接招。各地应根据当地经济发展水平，项目业主的承受能力及服务要求确定应实施物业管理招投标项目的最小规模标准，使公开招投标项目有法定界限，避免协议选聘方式过多。另外，对招标主体和投标主体双方的资格认定和合理搭配也是必须明确的，可参照物业管理资质和物业项目分类分级标准进行认定，通过政府文件或专业机构招标文件发布。物业管理的招投标结果应当由监管机构认定其科学性、公正性后，得到招投标双方认可和尊重，不得无故弃标或撤标，主管部门应维护公开招投标的严肃性。

　　5、应研究从前期物业管理招投标向全过程物业管理招投标过渡的问题
　　前期物业管理招投标的招标主体是开发建设单位，各级主管部门对其进行管理和调控比较容易进行，只要法规政策作出明确规定，各相关机构齐抓共管，就会得到积极响应，而前期物业管理投标主体符合条件的很多，仅重庆就有900多家有资质的物业管理企业，因此，前期物业管理招投标可能会得到较快的推行。但当业主入住达到规定比例，房屋销售达到规定年限后，就必须成立业主大会和业主委员会，由业主大会决定选聘、解聘物管企业。业主大会和业主委员会作为招标主体时会产生意想不到的困难：如业主大会难以召开，业主委员会越权决定是否招投标甚至私自议标、无法人地位、无常规经费、失误造成损失无力承担责任等问题。因此，我们应研究和关注物管项目的第二次，及以后物管合同到期时科学地实施物业管理招投标的问题。否则，很可能前期物业管理招投标轰轰烈烈，以后各期物业管理招投标难以进行，使物业管理模式最优化选择难以持续实现。

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