民营房地产企业融资途径的创新

　　房地产业是一个资金密集型行业，在中央加大宏观调控措施和执行力度的压力下，对银行信贷依赖性较大的房地产企业将面临越来越大的资金压力。作为房地产企业，运作资金的能力、运作土地资源的能力和专业化定位建设的能力是其重要的三种能力，而金融是房地产企业的生命线，资金途径单一化一直是国内民营房地产企业的软肋。对于房地产企业而言，积极采取多种融资方式，减少对银行信贷资本的依赖，努力拓宽房地产企业融资渠道，具有十分重要的现实意义。

　　一、民营房地产企业融资现状

　　在传统情况下，组要的房地产企业融资www.fangxiucai.com方式就是自有资金+预收款+银行信贷，而预收款一项中的大部分是银行按揭贷款而来。因此，银行贷款也就成了房地产企业开发的主要资金来源，综合分析，民营房地产企业融资难主要表现在以下几个方面：

　　（1）商业银行对民营企业的贷款审查严、贷款额度小、贷款周期短，而房地产企业又是一个资金非常密集的行业，加之物业的开发的周期基本在四年以上，所以在银行取得贷款额度和期限就远远不能满足企业发展的需要。另外，银行对企业取得贷款后的资金使用又加以干涉，使得资金使用范围有限。再者，由于银行审批民营企业贷款程序多、时间长，企业往往在最需要资金的时候拿不到贷款，因此很多民营房地产企业不得不放弃银行的项目贷款，而只和银行保持按揭贷款业务。

　　（2）企业信用担保机构和担保公司不健全、数量少，对民营企业的信用评级制度、企业法人资信评级制度不规范、不完善，信用担保的法制环境还有待加强，企业部门对担保机构的支持力度有限。各级财政、金融和担保机构引进信用管理理念还远远跟不上市场经济发展的需要。民间资本进入担保行业的政策还没有完全放开，担保资金来源非常有限。

　　（3）民营房地产企业要通过资本市场融资只能在国内和海外上市融资，国内资本市场对房地产企业上市要求非常高，限制也很多，加之民营企业自身的诸多问题，要在国内顺利上市几乎不可能。而在海外直接上市也不太现实，买壳上市也是谈何容易，不但要满足海外资本市场较高的上市要求，而且要受国外一些因素的阻挠，加之，国内外的法律体系、会计体系、法定语言又不尽相同，同时，又需支付大额的费用，难度也是可想而知。

　　二、民营房地产企业融资困难分析

　　（1）体制上的原因

　　民营企业是非国有制企业与国有银行所有制上的差异，造成银企之间的距离较大。有些银行受传统观念和行政干预的影响，对非国有制性质的民营企业贷款不够重视，甚至有歧视政策，特别是企业相关部门为防止房地产企业波动，维护金融稳定，出台了一系列针对房地产企业的调控措施，使得房地产企业取得银行信贷难度加大。同时，企业在信贷支持体系上对民营房地产企业贷款等优惠政策少，而我国缺乏适应民营企业信用需求特点的贷款担保或保险体制，在客观上限制了民营房地产企业融资渠道和融资能力。

　　（2）企业自身的原因

　　随着近几年房地产行业的高速发展，民营房地产企业数量太多，层次参差不齐，财务制度不规范，进而导致了企业和银行之间的信息不对称，大多数民营房地产企业成立时间短、规模小、自有资金少，抵御风险的能力弱、组织结构变动快、财务制度和财务管理不规范，致使企业实际与银行贷款要求达到的条件相差较大。同时，相当一部分房地产企业缺乏足够的经过审计部门论证的财务报表和良好连续盈利的业绩，企业在涉税问题上的无法透明运作，银行对这些企业的组织结构、法人素质、经营业绩等背景资料难以掌握，增大了银行审查、监管难度，使银行需承担过大的信用风险，所以银行积极性不高。另外，相当的民营企业信用等级低、资信相对较差、抗风险能力弱，有些民营房地产企业因股份制形式不同和合作方式不同，普遍存在资产产权不明晰，无法用于抵押，制约了抵押贷款的额度。

　　（3）社会服务体系的原因

　　首先，我国金融信贷服务业起点低、起步晚，目前还没有像日本等发达国家那样具备专门针对民营房地产企业融资的政策性金融机构，由于民营企业资信状况不均匀，为规避风险，商业银行在资金贷款方面对民营企业大打折扣，这种市场发展的不完善，使民营房地产企业融资更加困难。其次，国有银行商业化以后，银行实行的是企业化管理，贷款管理日益严格，对放贷后的风险顾及和原有不良资金沉淀较多，加之，对运营不规范的民营企业缺乏信心，为防范风险，必然会采取加强信贷资产的质量管理，而民营企业特别是房地产企业由于自身经济实力和财务管理科学化的欠缺，往往达不到银行确定的标准，因而很难获得银行贷款的支持。再次，地方中小金融机构受自身财力和审批权限的限制，可以自主放贷的信贷资金不足，收贷不畅，资金来源不断萎缩，导致经营负担过重，资金质量下滑，难以给民营企业特别是房地产企业以足够的支持。最后，企业在体制改革过程中，资金、政策等方面的倾斜主要针对国有大中型企业，因各地财政收入的刚性制约，限制了企业对民营房地产企业的扶持力度，银行企业化后，企业不再可能像以前一样对银行要采用干扰措施要求其放贷，使民营房地产企业贷款难的问题得不到彻底解决。

　　三、民营房地产企业在市场经济条件下的融资方式

　　在市场经济条件下，民营房地产企业融资方式一般分内源融资和外源融资两种。内源融资，是指企业不断将自己的储蓄（折旧和留存盈利）转化为投资的过程。外源融资，是指吸收其它经济主体的闲置资本，使之转化为自己投资的过程。外源融资对企业资本的形成具有高效性、灵活性、大量性和集中性等特点，在经济日益市场化、实用化和证券化的过程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源融资又分为直接融资和间接融资，直接融资又以股权融资和债券融资两种方式实现，在房地产企业融资过程中究竟是以直接融资为主还是以间接融资为主，除了受自身财务状况的限制，还要受国家融资体制的制约。
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　　从国际上看，英美等西方市场经济发达的国家，企业主要依靠市场的直接融资方式获取外部资金，而日本等后起的资本主义国家，企业主要依靠银行的间接融资方式获取外部资金。近年来，英美等西方企业增加了间接融资的比重，而日本企业则增加了直接融资的比重，因此，纵观各种融资方式的不同特点，选择适合本企业的融资方式，是企业当前面临的一个主要问题。

　　（1）直接融资方式

　　90年代以来，随着资本市场的发展，房地产企业融资方式趋于多元化，许多企业开始引用直接融资获取需要的资金，直接融资成为企业特别是国有大中型企业获取所需资金的一种主要方式。首先，随着国家宏观调控作用的不断弱化，国有大中型企业资金需求难以从企业方面得到满足；其次，由于银行对信贷缺乏有效的政策手段，使银行的不良债务增加，银行自有资本比率太低；另外，就是民营企业家自身负债高，留利甚微，自行注入资金的能力较弱；最后，国家对上市企业制定的标准，主要用于扶持国有大中型企业，对民营企业限制较多，特别是对房地产企业。

　　（2）间接融资方式

　　目前，民营企业融资的主要方式还是以银行的间接融资为主。虽然银行贷款的取得对民营企业来说有一定的难度，但由于国家金融体制的现状，较长时间以来，民营房地产企业融资还是被局限在间接融资的单一渠道上，加之，民营房地产企业在政策上所得到的扶持少、上市条件高、融资创新意识差，对于房地产这个资金密集型行业来说，要朝着集约化、规模化方向发展，提升企业品牌的知名度和美誉度，就必须打破融资难这个“瓶颈”，积极拓宽融资渠道。

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