浅析房地产企业融资渠道的选择

　　房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同，指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

　　房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产界关注的热点。

　　一、房地产企业融资现状认识

　　房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候。房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金。几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高。房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，商业银行融资门槛越来越高，在新的贷款限制条件下。房地产企业融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以，如何调整房地产企业融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

　　二、现行房地产企业融资渠道分析

　　(一)自筹资金

　　自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时。资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时。房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目；随着房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

　　(二)预售资金

　　房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金。并办理预售许可证等各项证件，方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展。市场供求双方发生转变，供方大于求方时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

　　(三)商业银行贷款

　　商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业，商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。
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　　三、房地产企业融资渠道的选择

　　随着经济全球化步伐的日益加快，市场竞争日趋激烈。多渠道融资已成为国家宏观调控背景下房地产企业生存和发展的必经之路。如何降低房地产企业融资www.fangxiucai.com成本，哪种融资方式成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。所以。房地产企业融资要建立多元化的融资渠道和多元化的股东结构。这样。既有利于资金的筹集，又有助于风险的分散。

　　债权融资：

　　债权融资就是举债，由开发企业向别人借贷，这种方式中最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。

　　股权融资：

　　即是开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以简单将其分为上市企业的股权房地产企业融资和非上市企业的股权融资。

　　合作开发：

　　开发企业如果占有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享开发的收益，共担风险。

　　房地产信托 ：

　　房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益，将财产投资于房地产。

　　典当：

　　指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

　　承建企业垫资：

　　其实这本不是什么房地产企业融资手段，但在中国目前，它的的确确是非常重要的一条融资途径，由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发房地产企业融资的作用。

　　按揭贷款：

　　从法律关系来说，商业银行对个人的商业贷款是银行对个人的房地产企业融资，但从效果上来看，其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来，由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高（诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等），导致按揭贷款数额减少（相对），已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂，可见该融资手段对开发企业的重要性。

　　其他手段：

　　现实中也存在一些其他的房地产企业融资手段，比如开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报，从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。

　　在“与时俱进”的今天，要培育实力雄厚、竞争力强的房地产企业舰队必须进行融资。但现行的融资渠道已经不能满足房地产企业的需要，要么房地产企业融资数量有限，要么根本无资可融。只有综合运用多元化的房地产企业融资渠道，房地产企业才能以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。

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