房地产项目投资最优方案的选择

　　单方利润：6000-4079=1921元/㎡

　　合计利润：1921×134670=25870万元

　　Ⅲ.结论

　　那么，上述五种方案哪种最优呢？

　　在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是房地产项目投资www.fangxiucai.com投资收益率（更准确地说是内部收益率IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行选择之前，必须明确：

　　1.无论采取何种方案，配套商铺的面积均为7730平方米左右，因此不必列入方案比较，所占的成本也没有考虑。

　　2.小高层不考虑底层架空层。

　　3.多层与高层结合的方案，3排6幢多层考虑为6层，其中6层为跃层，高层是2幢24层与2幢28层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实际容积率还要略高。

　　4.售价是影响房地产项目投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按6000元/㎡考虑。

　　5.同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。

　　6.地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。

　　请看下表：

　　名称

　　方案多层销售面积高层/小高层面积楼面地价单方造价销售均价单方利润合计毛利

　　（万元）房地产项目投资收益率销售利润率

　　A55704.3823873.3017644521600014791177032.71%24.65%

　　B68559.2329382.5314344191600018091771843.16%30.15%。

　　C0.00166407.008444608600013922316330.21%23.20%

　　D39789.0095900.8610354453600015472099134.74%25.78%

　　E80802.0053868.0010434079600019212587047.09%32.02%

　　显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论：

　　1.C方案即纯高层的房地产项目投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起房地产项目投资者高度重视）；

　　2.容积率偏低的纯多层A方案尽管造价较低，但楼面地价偏高，因此房地产项目投资收益率也不高，其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。

　　3.综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，都不具有良好的房地产项目投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。

　　4.在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的D方案的房地产项目投资收益率低于低层占多数的B、E方案达10个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层；

　　5.B方案虽然收益水平较高，但多层占70%、小高层占30%的比例在设计中能否做到是一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。因此，在以B、E方案为侯选方案时，还要注意其可实现性。

　　6.E方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。

　　7.在方案基本确定后，还应注意：①根据市场形势预测售价，进行房地产项目投资收益敏感性分析，找出售价变动幅度与房地产项目投资利润率的对应关系，做到心中有数；②应着手编制完整的现金流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。

　　8.在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详细分析，以求得更精确的数据。

　　Ⅳ.当前东部地区不同物业的建安成本经验值

　　一、地下车库（单层）

　　（一）土建

　　1、钢材220×4322.50=951.00元/㎡

　　2、商品砼120×600=720.00元/㎡

　　3、土方20.50元/㎡

　　4、桩基100.00元/㎡

　　5、围护90.00元/㎡

　　6、粉刷、楼地面、防水140.00元/㎡

　　合计：2021元/㎡

　　（二）安装70.00元/㎡

　　1、消防：120.00元/㎡

　　2、弱电：15.00元/㎡

　　合计：205.00元/㎡

　　上述两项合计：2226.00元/㎡×1.0343=2304.00元/㎡

　　二、多层(不考虑屋顶钢架构)

　　（一）土建

　　1、钢材45㎏×4322.50=195.00元/㎡

　　2、商品砼0.35×600=210.00元/㎡

　　3、砌体30.00元/㎡

　　4、脚手架20.00元/㎡

　　5、土方10.00元/㎡

　　6、外墙面砖75.00元/㎡

　　7、铝合金门窗55.00元/㎡

　　8、户门及电子对讲门15.00元/㎡

　　9、阳台栏杆40.00元/㎡

　　10、外墙花岗岩45.00元/㎡

　　11、粉刷、楼地面、屋面160.00元/㎡

　　合计：855×1.1=941元/㎡

　　（二）安装65元/㎡×1.05=68.00元/㎡

　　合计：1009.00元/㎡≈1010元/㎡

　　三、小高层(12-14层)

　　（一）土建

　　1、钢材74㎏×4322.50=320.00元/㎡

　　2、商品砼0.5×600=300.00元/㎡

　　3、砌体25.00元/㎡

　　4、脚手架70.00元/㎡

　　5、土方20.00元/㎡

　　6、预应力管桩100.00元/㎡

　　7、外墙面砖75.00元/㎡

　　8、铝合金门窗75.00元/㎡

　　9、户门及电子对讲门20.00元/㎡

　　10、防火门25.00元/㎡

　　11、外阳台栏杆内落地窗栏杆70.00元/㎡

　　12、外墙花岗岩40.00元/㎡

　　12、粉刷、楼地面、屋面150.00元/㎡

　　合计：1290.00元/㎡×1.1=1419元/㎡

　　（二）安装：水电90

　　消防70

　　合计：160×1.05=168.00元/㎡

　　（三）电梯：90.00元/㎡

　　计：1677×15/14=1797.00元/㎡≈1800.00元/㎡
www.fangxiucai.com
　　四、18层纯住宅楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）

　　（一）土建

　　1、钢材90㎏×4322.50=389.025元/㎡

　　2、商品砼0.52×600=312.00元/㎡

　　3、砌体25.00元/㎡

　　4、脚手架90.00元/㎡

　　5、桩基160.00元/㎡

　　6、土方20.00元/㎡

　　7、粉刷楼地面、屋面150.00元/㎡

　　8、外墙面砖75.00元/㎡

　　9、铝合金门窗95.00元/㎡

　　10、户门及电子对讲门20.00元/㎡

　　11、防火门25.00元/㎡

　　12、外阳台栏杆、内落地窗栏杆70.00元/㎡

　　13、外墙花岗岩(一层)30.00元/㎡

　　1461.00元/㎡×1.1=1607元/㎡

　　（二）安装

　　1、强电(含给排水)110.00元/㎡

　　2、消防80.00元/㎡

　　190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡

　　（三）电梯90.00元/㎡

　　上述三项合计：1897.00元/㎡

　　按销售面积：1897.00元/㎡×19/17=2120.00元/㎡

上一页  [1] [2] [3]  下一页

本文关键字：房地产项目  房地产投资，房地产投资