关于房地产项目投资决策阶段的投资控制

　　房地产投资控制是房地产开发项目管理的重要组成部分，贯穿于房地产项目投资的全过程，即项目决策阶段、设计阶段、实施阶段和竣工验收交付使用四个阶段。根据房地产投资统计资料，经大量的测算分析，人们发现对房地产投资影响最大的阶段是决策阶段。在项目决策阶段，影响建设房地产项目投资的可能性大于95%；在初步设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性为75%~95%；在技术设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性为35%~75%；在施工图设计阶段，影响建设房地产项目投资的可能性仅5%~35%；在项目实施阶段影响建设房地产项目投资的可能性到10%以下了。显而易见，控制房地产投资的关键就在于项目实施之前的项目决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。

　　1.项目决策阶段的投资控制几项研究重点

　　1.1投资机会研究

　　投资机会研究主要是判断是否在某地进行投资开发，如果可以进行投资，就要确定开发项目的类型并选择合适的地段与规模等等，是整个开发房地产项目投资www.fangxiucai.com决策至关重要的一个环节，是开发的起点和龙头。有效的投资机会选择是决定开发企业在较小的投资风险情况下获得较大的投资效益的前提和基础。

　　1.2投资估算

　　投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额进行的估计。投资估算的准确与否不仅直接关系到开发项目的投资决策也影响到后期各阶段的投资控制与管理，而且决定了开发项目的目标能否在规划的资金限度内实现。投资估算过高或者过低都将直接或间接地影响项目的工程质量和进度。因此，要提高项目决策水准，编制好投资估算，具有十分重要的意义。

　　1.3投资决策分析

　　在开发房地产项目投资中，很多投资商在追求利润的巨大诱惑下，忽略了潜在的风险，对投资项目往往以经验、凭感觉来进行决策，造成很大的盲目性。因此，必须对房地产开发项目的前期投资决策进行深入而细致的分析与研究，从而对投资项目有一客观的评价，进行合理的项目方案比选，保证决策的科学性。

　　2.造成房地产开发投资失控原因分析

　　2.1对各种风险分析做得不够全面，容易造成投资机会研究失误

　　尽管可研报告中作了敏感性分析，并显示项目效益对一种或几种不确定因素相当敏感，对这些研究报告强调的重点内容，决策者认识不够，依据方案内部收益率和还款期的大小进行决策，显得过分简单，容易导致失误，造成无可挽回的损失。我国房地产开发市场的投资环境日趋复杂，潜在着各种风险，受到外界影响的因素非常多。因此，投资项目的风险防范和控制更显重要，在决策阶段应当对风险做出认真评估从而制定正确的开发战略。

　　2.2缺乏多种投资方案的比较，使得可行性研究失去了原有的意义

　　由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”而开展，或仅凭主观倾向性确定项目的技术路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，也无法弥补其损失。
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　　2.3投资估算的质量不高，使得投资控制目标精确度较差表现在：

　　投资估算基础资料和依据缺乏时效性和准确性，投资估算方法缺乏科学性和适用性，投资估算范围往往于与拟建项目规划要求、建设方案所涉及的范围和所确定的各项工程不相一致，投资估算内容、数据不够全面和真实，没有实事求，而是搞假数字，没有为决策提供客观真实的依据。按照国家要求，设计任务书对投资估算应控制在与初步概算误差±10%以内，但实际能够达到这一要求的很少，一般仅能达到±30%~±40%，失去了以设计任务书的投资估算作为房地产项目投资控制依据的本来意义由于对投资控制研究的质量要求不明确、不具体，致使涉及重大投资额的技术问题往往研究不深，技术经济论证过于粗浅，投资控制目标精确度较差。

　　3.项目决策阶段提高投资控制效果的对策

　　3.1重视专业策划咨询机构，提高房地产项目投资决策科学化

　　投资机会研究工作是一种专业化的工作，与开发商自身的状况有密切的联系。所以有时完全由开发商亲自去做有些困难，但是全部委托给社会性的决策咨询机构去做又难以完全符合开发商自身的状况，因此最好由开发商和社会性的决策咨询机构双方各出一些人员成立一个投资机会论证研究小组，采取合作的形式进行，可以更有效地减少经营费用、降低空置率、提高收益水平，进而降低并控制风险，往往可以收到事半功倍的效果，无疑有助于项目决策的科学化，这在项目决策阶段显得尤为重要。

　　3.2坚持多方案比选及定量研究，进行方案优选则是保证投资控制的关键

　　要提高决策阶段投资控制质量，体现科学性和客观性，必须加强对投资方案的研究，结合项目的实际情况，在满足生产的前提下，遵循“效益至上”的原则，进行多方案比选。AHP方法(层次分析法)、DEA方法(数据包络分析法)、博弈论思想在房地产项目投资决策活动中得到越来越广泛应用。例如，在确定项目规模或最优产量时，仅凭定性分析是不够精确的。而建立博弈模型则可大大提高决策质量，从而达到客观投资控制的效果。通过方案优化，使建设流程尽量简单，设备选型更加合理，从而节约大量资金。

　　3.3科学、客观的投资估算，为投资控制建立目标

　　编制符合实际的投资估算值，对于以后控制设计概算、施工图预算、承包合同价、竣工结算具有重要制约作用，这些价格都是前者控制后者，后者补充前者。代写毕业论文由此可见，投资估算值是限额目标，为以后的目标管理奠定了基础。因此各方都应该采用实事求是、公正的态度，加强决策的深度，加强工程资料的积累和必要的整理，采用正确的基础资料，科学的估算方法，合理的计算投资额，才能保证投资估算的精确度，保证投资控制目标得以实现。

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