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层次分析法在房地产项目风险决策中的应用

时间：01-27 20:28:51 浏览：6194次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 房地产项目

　　由于房地产项目中风险的相互作用，使得投资者将面临两种以上的自然状态，在不同的自然状态下，投资效益不同，投资者采取的行动也不同。

　　房地产项目在终选决策阶段，为了给决策者一个直观、准确的决策参考依据，往往要向决策者提供一个量化了的评估参考信息，这项工作的完成常常是借助于特定的评估模型来完成。由于终选阶段评估及决策的特殊性，通常要求模型必须将主观因素与客观因素有机的结合起来，同时房地产项目还要能够对评估对象在多指标、多准则条件下对评估对象进行分值或优劣的排序。

　　房地产项目www.fangxiucai.com风险决策中一般主要有以下几种常用方法：最大可能性法、期望损益值法、决策树法、效用曲线法等。笔者认为这种方法更具有一定的科学性，尤其在对各个评价指标权重因子的确定方面，层次分析法是一种非常有用的工具。

　　一、层次分析法简述

　　１．层次分析法（ＡＨＰ）简介层次分析法（ＡＨＰ）是美国数学家Ａ．Ｌｓａａｔｙ在２０世纪７０年代提出的，这种方法将决策者对复杂系统的决策思维过程模型化、数量化，是一种定性分析和定量分析相结合的评价方法。通过这种方法，决策者通过把复杂问题分解为若干层次和若干因素，然后在各因素之间进行简单的比较和计算，就可得出不同方案的权重，最后挑选出最佳方案。

　　它的基本原理是：首先将所研究分析的系统中的各元素，按其逻辑关系由高到低排成若干个层次，然后确定下层元素对上层各元素存在的关系，再根据对元素间的客观现实判断，就每一对下层元素相对上层元素的各元素进行相互比较评分，即进行定量化分析；其次，利用一定的数学分析方法，来确定每一层次的所有元素的相对重要性权数值，再来进行一次重要性排序；最后根据排序的结果，对各个方案进行选择，达到最优决策的目的。

　　２．层次分析法（ＡＨＰ）方法思路（１）把复杂问题中各种因素，通过划分相互联系的有序层次使之条理化；（２）根据对一定客观现实的判断，就每一层次的相对重要性给与定量表示；（３）利用数学方法确定每一层次中全部元素的相对重要性次序的权值；（４）通过排序结果分析、解决问题。

　　二、房地产项目风险决策的层次结构模型的建立

　　１．根据各因素的因果层次关系，建立递阶层次结构模型首先进行系统分析。目标层Ａ为“最优决策方案”，准则层Ｂ为诸如：总投资额、全部投资财务内部收益率、自有资金财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、专家对房地产项目风险评价、盈亏平衡点等。方案层Ｃ为方案１、方案２、……、方案ｎ等。

　　２．构造各层次的两两比较判断矩阵［３，４］建立递阶层次结构从而确定上下两层之间元素的隶属关系。由于上一层次元素Ａｋ对下一层次元素Ｂ１，Ｂ２…，Ｂｎ有支配关系，可以建立房地产项目以Ａｋ为判断准则的元素Ｂ１，Ｂ２，…，Ｂｎ间的两两比较判断矩阵。
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　　矩阵Ｂ中的元素Ｂ

　　ｉｊ反映针对准则Ａｋ，元素Ｂｉ相对于Ｂｊ的重要程度。ｂｉｊ有如下性质：ｂｉｊ＞０，ｂｉｊ＝１／ｂｊｉ，ｂｉｉ＝１。确定矩阵元素ｂｉｊ的数值需要决策者重复回答这样的问题：针对准则Ａｋ，Ｂｉ与Ｂｊ哪一个重要，重要程度如何？层次分析法中通常采用９级标度法给判断矩阵的元素赋值，９级标度法中ｂｉｊ值与被比较元素的相对重要程度之间的对应关系如下：①Ｂｉ与Ｂｊ同样重要：ｂｉｊ＝１，ｂｊｉ＝１；②Ｂｉ与Ｂｊ稍微重要：ｂｉｊ＝３，ｂｊｉ＝１／３；③Ｂｉ与Ｂｊ明显重要：ｂｉｊ＝５，ｂｊｉ＝１／５；④Ｂｉ与Ｂｊ非常重要：ｂｉｊ＝７，ｂｊｉ＝１／７；⑤Ｂｉ与Ｂｊ极端重要：ｂｉｊ＝９，ｂｊｉ＝１／９。如果被比较元素的相对重要程度是介于上述判断相邻两种判断之间，ｂｉｊ可取２、４、６、８，相应地ｂｊｉ可取１／２、１／４、１／６、１／８。这主要取决于决策者对哪种因素更重要的判断。然后就可构造房地产项目判断矩阵，即构造目标层对准则层的判断矩阵。此判断矩阵的建立需要专家和决策者一起确定权重。

　　３．房地产项目计算各层次因素的权重，进行层次单排序及一致性检验［５］也即对以上各判断矩阵进行求解，计算出反映上层元素和下层之间有联系的重要性次序的权重来，在此同时还要对各判断矩阵进行一致性检验如下面表一所示。并计算比值ＣＩ／ＲＩ，当ＣＩ／ＲＩ＜０．１时，判断矩阵一致性达到了要求，否则重新进行判断，写出新的判断矩阵。

　　表１ＲＩ取值表

　　ｎ１２３４５６７８９ＲＩ０００．５８０．９０１．１２１．２４１．３２１．４１１．４５

　　４．计算各层次相对于总目标的排序权重，并进行一致性检验为了对各方案进行有效排序，必须得到方案层中各方案相对于各准则层以及目标层的排序权重。这种总排序权重通常是自上而下进行，即由房地产项目目标层到方案层，逐层计算各层次中的各相关因素相对于目标层的相对权重。

　　假设准则层Ｂ中包含了ｍ个因素，分别用Ｂ１，Ｂ２，…，Ｂｍ表示，它们的层次总排序权值分别为ｂ１，ｂ２，…，ｂｍ；其下一准则层或方案层为Ｃ，包含ｎ个因素，分别用Ｃ１，Ｃ２，…，Ｃｎ表示，它们关于上一层次Ｂ中某一因素Ｂｊ的单排序权值分别为ｃ１ｊ，ｃ２ｊ，…，ｃｊｍ当与Ｂｊ无关联时，ｃｉｊ＝０；Ｃ层中各因素相对于目标层的权值分别用ｃ１，ｃ２，…，ｃｎ，那么Ｃ层中某因素相对于目标层的权值ｃｉ＝ｎｊ＝１ｃｉｊｂｊ当各层次相对于目标层的相对权重确定后，方案层相对于目标层的总排序也就确定了。对总排序仍需要作一致性检验。这主要是为了避免由于非一致性的积累而导致的总排序的非一致性。检验方法如下：ＣＩ／ＲＩ＝ｎｉ＝１ＢｉＣＩｉｎｉ＝１ＢｉＲＩｉ，当这个比值小于０．１时，层次总排序将通过一致性检验，即所构造的矩阵的整体一致性是可以接受的。

　　５．层次总排序及确定最佳决策方案这样在一致性基本满足的前提下，我们就可根据层次单排序和层次总排序结果对问题进行定量的分析，从而对房地产项目的多方案进行优选。

本文关键字：房地产项目分析法 房地产项目，房地产项目

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