困扰商业房地产开发的4大难题

　　房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业市场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场；商业房地产市场狭义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了：写字楼市场、工业物业市场、购物中心等，

　　商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区（商圈）分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区（tradearea）指一个商业房地产所提供的商业服务（商品服务）的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。

　　商业房地产被誉为“不动产中的贵族”，代表了一座城市的形象和综合实力。华讯商业房地产俱乐部首席顾问高东旭认为，正在起步的中国商业房地产面临四大难题：行业资源分割；规范标准缺失；市场开发模式缺失；主管部门职能缺失。“善于开发的地产界短于经营，长于经营的商界却止步于开发。”高东旭说，我国商业房地产领域资源分割，突出表现为开发与商业两大领域条块分割。及早推进两大领域实现优势互补、资源共享，是商业房地产行业步入良性发展的先决条件。

　　他说，规范标准缺失影响了我国商业房地产www.fangxiucai.com开发水平。我国现行《城市规划设计手册》仅对社区商业做了部分规定，对城市商业规划的设计指导作用几近空白。在实施过程中，商业设施常常被开发商视为累赘而压缩侵占。商业建筑设计中，也经常出现商业定位等基本功能要求尚未确定的情况下就“设计先行”，增添了商业项目的风险性。“先建房、后招商”是目前我国商业房地产项目开发中普遍存在的不合理现象。商业房地产重在商业资源拥有，取胜于长期经营，而不像住宅地产开发重在土地和资本的储备规模。我国商业房地产开发项目亏多盈少的现状表明，及早建立并推广符合商业房地产发展内在规律的“定制”开发经营管理模式，已刻不容缓。

　　此外，高东旭认为，我国商业房地产近十年的发展过程中一直缺少行政主管部门的有效管理。商业房地产涉及建设、商业、科教文体卫和旅游等众多领域，在项目建设、企业进步、市场开拓以及产业行业发展等各个层面，迫切需要相关企业部门制定措施，统筹协调，营造有利的环境，彻底改变行业目前松散无序的局面。

　　为此，高东旭建议积极探索跨行业联合，构筑商业房地产产业化资源平台；以技术创新为动力，打造商业房地产技术标准平台；推广“定制模式”，体现商业房地产“因需而建”原则和“商业全程参与”的流程特点，打造商业房地产项目开发经营管理平台。

　　延伸阅读：

• 论述商业房地产开发项目特点与特征
• 有关社区型商业房地产投资开发的论断
• 商业房地产投资决策实物期权的研究

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