商业房地产投资风险防范的3大策略

　　商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的影响。因此，在分析商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区(距离递减效应)以及竞争方面的影响等因素。对各方面的风险做足防范工作，才能促使商业房地产投资更加成功。

　　一、商业房地产概述

　　(一)商业房地产概念

　　房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等，顾名思义，商业房地产主要用于商业经营，包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样，主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

　　(二)商业房地产在我国的发展

　　我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的，1998年以前由于国家政策、市场环境等因素，商业房地产发展较为缓慢，较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后，特别是进入21世纪以来，随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善，商业房地产投资进入迅速发展的时期，突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

　　但在商业房地产迅速发展的同时，商业房地产投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段，开发模式以“分割出售、售后包租”为主，建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售，但有关统计数据显示，商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%，待销售房产大量空置，造成了商业房地产空置率的居高不下，这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补，形成巨大的商业房地产投资风险。

　　二、商业房地产投资风险类别

　　(一)政治风险

　　1.政策风险

　　政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资，与国家的宏观经济政策联系紧密，国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行，这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如，在产业政策方面，近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设，这势必会改变房地产业内部结构的变化，大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设，在一定程度上影响商业房地产的发展。

　　2.城市规划风险

　　由于我国城市规划尚不完善以及某些地方企业为追求政绩、打造形象工程等原因，近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计，截止到目前，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%，隐性空置率超过20%。另一方面，商业房地产投资建设和运营周期长，在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产，大部分的建设成本收不回来，很多项目只能前功尽弃。

　　(二)经济风险

　　1.市场供求风险

　　商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面，一是商业房地产的供给过多，供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展，利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业，商业房地产投资建设规模迅速增加，并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面，已建成的商业房地产投资项目不能满足市场的要求，市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致，不能满足商家的经营的要求，造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划，不是根据市场的需求进行项目的开发，而是非理性的先开发后招商，这必然会造成市场的结构性矛盾突出，严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

　　2.融资风险

　　商业房地产的融资风险主要是利率风险，即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的商业房地产投资观念的影响，房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制，只能大量的向银行贷款。据统计，在我国的房地产企业中，大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右，对于商业房地产项目，其项目资金的回收期比住宅房地产要长，因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标，2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一)，仅2007年就上调利率6次，上调总幅度在10%以上，这对于贷款数量巨大的产企业来说，会大大增加其融资成本。

　　(三)开发商自身经营能力风险

　　商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域，不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理，在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务，缺乏商业运营管理的人才及经验，套用住宅房地产的开发模式，没有进行有效的商业规划及招商活动，待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金，但现金流就此中断，不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化；由于商业运营的经验不足，商业房地产的出租中管理混乱，容易激发与商户之间的矛盾，严重影响企业的利益。
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　　三、商业房地产投资风险防范策略

　　(一)按照国家政策及城市总体规划，规避政治风险

　　房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化，包括产业政策、土地政策以及税收政策等，并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位，以获得税收优惠。

　　如上所述，城市规划风险对企业的影响巨大，因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划，要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次，又要做好充分的市场调查，对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究，如果调研结果显示此次城市规划并不合理，企业开发商业房地产项目无利可图，就不要盲目的遵循城市的规划，应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

　　(二)加强市场供求风险及融资风险的控制

　　1.根据市场需求量，规避市场供求风险

　　针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因，要做好以下两个方面。第一，根据市场的需求量，合理安排建设规模以及种类，因为商业房地产的建设和运营时间长，所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如，由于国家政策的调整，未来几年经济适用房和廉租房会大量建设，必然形成对商业房地产的冲击，因此就要适当的减少商业房地产的建设，以规避供过于求的风险。另一方面，一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果，而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划，根据商户的业态、区位的需求进行建设，后期的管理运营才能顺畅的进行，商户才能实现其预期的经济利益，既避免与商户之间发生矛盾，又从房产的升值中获得更大的利润。

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