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美房地产经纪走向“零利润”时代

时间：01-27 20:27:22 浏览：6179次来源：http://www.fangxiucai.com分类： 房地产经纪

全美房地产经纪人协会涉嫌妨碍公平竞争一案终于有了最终结果。美国司法部的判定是，该协会限制竞争、妨碍房地产市场公平竞争，并要求法院禁止这个国家房地产业最大商业组织的相关规定。这项判定意味着，房地产经纪人协会企图通过限制竞争来维护经纪行业固定佣金制度的企图以失败而告终。这将导致表面风光的美国经纪行业最终走向“零利润”时代。

　　从今年5月开始的全美房地产经纪www.fangxiucai.com人协会涉嫌妨碍公平竞争一案终于在9月有了最终结果。美国司法部对这一官司的判定是，该协会限制竞争、妨碍房地产市场公平竞争，并要求法院禁止这个国家房地产业最大商业组织的相关规定。

　　全美房地产经纪人协会此前曾出台规定，允许房地产经纪人禁止同行在网上公布共享的房源和客户信息，同时禁止降低佣金率。司法部在相关声明中指出，全美房地产经纪人协会的规定“限制了折扣，阻止消费者从完全、公平的竞争中获利，通过打压新商业模式保护老模式”。

　　美国房地产业观察家指出，司法部的这项判定意味着，房地产经纪人协会企图通过限制竞争来维护经纪行业固定佣金制度的企图以失败而告终。这将导致表面风光的美国经纪行业最终走向“零利润”时代。

　　新老经纪之争美国的地产经纪行业十分成熟，买方经纪人、卖方经纪人分工明确，信息共享也比较充分。一个卖方地产经纪人手中的房源，通过经纪协会内部的信息沟通平台，允许多家买方经纪人同时获得；卖方手中的客户资源也一样和买方共享。同时，通过成文和不成文的规定，地产经纪一直保持着6％的佣金率，由买卖双方平分。多年来，这种信息共享、佣金固定的模式一直平稳运行。

　　但是，随着近几年美国房地产市场的持续火爆，互联网经纪迅速兴起，他们比传统经纪人发布信息更快更全，成本也更低，普遍采取低佣金率。目前，依赖电子商务的网上房地产经纪的费率普遍比传统经纪要低23个百分点。于是，为了维护利润率，很多传统经纪人开始禁止其他同行在互联网上公布他们的房源和客户信息，禁止以低佣金率出售房源。全美地产经纪人协会也支持这种做法，并在章程中做出了相应的规定。

　　另一方面，长期缺乏价格竞争的美国地产经纪业早就引起了司法部旗下反垅断部门的高度关注。此次限制信息共享、禁止降低佣金的政策终于受到了检控。全美地产经纪人协会被指采取非法手段排挤竞争，垅断交易价格。甚至连支持房地产商的部分州企业也成了监管部门的调查和指控对象。之后，全美房地产经纪人协会虽然也曾表示将修改这一规定，但是，司法部认为，该协会对这一规定没有作出实质性的改变，仍然对“创新”的经纪人不利，并最终损害消费者的权益。

　　面对司法部的裁定，拥有120万会员的全美房地产经纪人协会发言人史蒂夫·库克并不认为协会的这一做法限制了竞争行为。史蒂夫指出，协会规定的出发点，其实与生产商控制零售商价格的做法类似。

　　他举例说，如果甲乙两家零售商的货源都从同一家生产商获得，而甲乙的唯一区别是，甲聘有专人为顾客提供关于产品的有用资讯，乙却没有此项服务。如果不采取措施控制价格，可能出现的情况将是，顾客先从甲那里取得关于产品的有用知识，然后再到乙那里以较低价格（乙的成本较甲低）买相同货品。类似行为的存在，令零售商缺乏动力去为顾客提供资讯服务，从而影响产品的销路，生产商的利润会因此下降。所以，生产商希望控制零售商的价格来解决这一的问题。

　　同样，地产经纪在取得客户的信任，将楼房委托给其代售前，需要花费成本做各种各样令客户满意的工作。通过这途径所得的客户及其房地产资料，地产经纪如果没有权利拒绝让同行取得，拒绝他们在网上公布，那么情况就会如上述例子中，乙可以不花任何资讯服务的成本，却仍然获得客户光顾一样。因此，协会才通过规定，给予会员权利拒绝同行将房源信息放到网上。

　　宾夕法尼亚州立大学教授史蒂夫·索亚也认为，禁止公开房源，对经纪人、对协会而言都是可以理解的。他指出，地产经纪竞争正日益激励，消费者们获得的信息越来越多，他们也要求更好的服务；同时，消费者正有更多的地产经纪和服务方式可以选择。但他也承认，尽管如此，还是不足以说明，这个行业的竞争已经充分了。因为，随着互联网服务的不断发展，在其他提供信息收取佣金的行业，如宾馆机票预订、股票交易，佣金费率都出现了大幅下降。人们普遍认为，地产经纪也没有理由保持固定佣金率。

　　针对信息共享和佣金率的问题，美国的地产经纪人分成了两派。老派的势力认为，佣金率不能降。美国业主草根协会主席布鲁斯说：“传统的地产经纪人正想尽一切办法，希望能够在这竞争日益残酷的市场中，继续保持固定佣金率。”他们认为，高佣金率是高质量服务的保证，如果降低佣金率，消费者今后得到的经纪服务将下降。

　　新兴的互联网经纪则认为，行业协会的这一做法明显是代表了传统经纪人的利益，收取多少佣金费应该由经纪人自己决定。他们同时指出，互联网降低了信息成本，所以佣金率能够比传统经纪低，但服务质量并没有下降。另一方面，消费者也有自己的判断力，他们需要更多的自由，选择服务的方式和价格。

　　经济学家指出，在美国这样一个市场经济充分发达，房地产市场机制成熟、竞争充分的国家里，固定比率佣金制度能够长期维持确实和行业协会带有保护性质的规定有关。但这对地产经纪协会来说也是一个“无奈”之举，因为尽管美国房地产市场一派热火朝天，但服务于这一行业的地产经纪人的日子并没有外界想象的好过。

　　地产经纪表面风光的背后虽然没有相关证据，但业内人士指出，联合排挤降低佣金竞争者的现象确实存在。也有人则半开玩笑地说，这是因为所有地产经纪人在拿到合法执照之前都必须接受相关培训，而在这期间他们就都被“洗脑”，从而认为固定佣金是天经地义的事情。

　　业内人士指出，固定佣金意味着房地产泡沫理论上讲应该对地产经纪人极为有利，甚至造就一大批经纪富翁。因为房屋价格上升，其佣金亦会随之上升。在过去四年，美国波士顿、华盛顿及加州部分地区的房地产价格升幅甚至超过一倍。地产经纪人的整体行业收入去年高达700亿美元。但是，对于单个的从业者而言，收入并没有提高。

　　经济学家指出，根据经济学中的“零利润定理”，对于一个没有进入门槛（或者进入门槛极低甚至可以忽略不计）的行业而言，新参与者将不断加入，直至该行业不再有利可图。美国的地产经纪行业就是这样的一个行业。

　　在美国，成为地产经纪的成本几乎为零，大部分州只要求申请人报读短期课程，考试合格即可取得牌照。近两年的地产热潮又使得更多的人涌向地产经纪行业，提供入行服务的机构也就更多，手续更加简单，费用有的甚至低得惊人。有网上公司推出全套应试准备服务，申请人只须付99美元就能在考试中取得合格成绩。统计显示，今年以来，每月有数以千计的新地产经纪成功考取牌照入行，2005年5月份单是加州就有8000多名新入进入经纪行业。

　　大量新经纪涌入炽热的地产市场以求分得一杯羹，即使他们收取的佣金比率维持不变，平均每个经纪人售出的单位数目必然下降。这就印证了“零利润定理”：在房屋价格节节上升的地区，地产经纪的数目亦会随之上升，在僧多粥少的情况下，获取新客户的难度大增。除了偶然出现的明星级地产经纪外，一般地产经纪的收入并没有随着房屋价格的上涨而上涨。

　　最近由加州大学柏克莱分校学者进行的研究进一步印证这点。莫雷蒂教授和同僚研究了过去10年中美国282个大城市的地产经纪业，并比较地产经纪在冷热市道之间的收入表现，结果证明“零利润定理”的预测完全成立。该研究显示，当房屋价格上升，地产经纪数目亦会增多，每名地产经纪成功出售的住宅数目跌幅几乎与价格升幅完全一样。

　　根据莫雷蒂的数据，洛杉矶市住宅价格平均较俄亥俄州斯托本维尔高5.9倍，但斯托本维尔的全职地产经纪每年平均售出逾22个单位，洛杉矶市的经纪只能售出前者约15数目的单位，结果是，两地地产经纪的平均收入几乎完全相同。

　　莫雷蒂由此得出结论，一个地方的住宅价格上升，对该市场的经纪收入没有明显影响，这种情况与经济学课本的古老定律吻合——当市场门槛荡然无存，就意味着在这个行业里难以赚到大钱。现在，行业协会企图保护固定佣金率的做法又被叫停，美国地产经纪业的低利润竞争势必将愈演愈烈。

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