我国房地产经纪行业存在的问题及发展趋势

　　3.投保信用保证保险。当对方或自己不守信或违约给相对人造成损失时，保险公司负责赔付。

　　4.建立以银行为主体的“托管”机制，即经纪公司负责提供信息和代办过户等服务，而将房产证和预付的房款在双方合同未履行完前由银行托管，银行收取居间担保和保管费。虽然看起来经纪公司收益减少，但由于买卖双方的信任度增加，业务量可能不降反升，收益增加。

　　5.建立“违规曝光”制度，行业主管部门要充分利用现代通讯工具，通过网络、电视等媒体对“黑经纪”、违法企业给予曝光，并对职业操守较好的企业和个人予以表扬并公示于众。

　　（五）规范酬金的提取标准

　　国家计划委员会、建设部于1995年7月17日发布了《关于房地产经纪服务收费的通知》的文件，对房地产经纪服务的收费标准规定了一个范围或上限。如房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，最高不超过成交价格的3%。各地房地产行政主管部门根据国家统一的收费的具体标准，结合当地房地产市场交易及其价格情况，制定了房地产经纪收费的具体标准。如苏州市，房屋买卖代理收费，按成交总额的0.4%-2.0%计收；实行独家代理的最高收费标准不超过成交价格总额的3%。

　　（六）健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境

　　为了保证市场经纪组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，我国也需要加强立法：完善法规，将房地产经纪组织纳入法制化、规范化的轨道。为此，必须在已颁布实施的有关政策法规的基础上，

　　国家有关部门应尽快制定各种市场经纪组织的管理法规或条例，对房地产经纪组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。这方面我们可以学习和借鉴西方国家以及港台地区的成功经验。如美国，自加州于1917年颁布《州执照法》后，其他州都相继颁布了各自的《州执照法》，并据此制定了相关的法规，如《一般代理法规》、《契约法规》、《专业伦理法则》，另外还有《联邦法》。其中房地产执业法最严、作用最大。这些法规是美国房地产经纪业长期健康发展的基础，是规范经纪行为，保障各方权益的保证。依法对房地产经纪组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和经纪服务经验、愿意从事经纪服务活动的人员，必须经过企业有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场经纪组织和从事经纪服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场经纪人员的资格考试制度。对市场经纪人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场经纪服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。

　　总之，房地产经纪企业要进一步进行资产重组和资源的合理配置，建立自身的竞争优势，求得生存和发展的机会，建立一支符合职业化、正规化、社会化、网络化、制度化、专业化要求的经纪服务队伍，才能振兴我国房地产市场，繁荣房地产经纪行业。
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　　三、我国房地产经纪业的发展趋势

　　随着国民经济稳步增长，GDP值逐年提高，房地产行业也随之进入了一个快速增长的时期。根据世界银行的分析数据表明，一国国民的住房需求与该国的人均GDP值是密切相关的。当人均GDP值达到600美元时，对住房的需求开始起步，800-1000美元就进入了一个高速成长期，1500美元以后是一个稳定快速增长期。2004年，中国人均GDP达到了1000美元，2006年达到了1475美元！可以说，目前中国房地产行业正处于一个黄金时期，一个真正高速发展的阶段。而房地产经纪行业既是房地产市场发展的“助力器”和“催化剂”，其发展水平又是衡量整个房地产市场的“晴雨表”。因此，探索房地产经纪行业未来的发展趋势以进一步完善经纪服务体系，促进房地产市场的发展与繁荣是目前房地产市场发展面临的一个重要问题。

　　（一）在经营主体上，向企业化、市场化发展

　　由于我国房地产市场发展的特殊情况，出现了房地产市场经纪组织或脱胎于某一行政主管部门，或挂靠某一机关，名为公司(企业)，实际上则依靠背后的行政权力，而使之不仅在市场上处于特许的垄断地位，而且既是管理者又是经营者，因而导致政企不分的局面。这既与市场经济运行机制不相适应，也与经纪本身的发展相悖。所以，发展房地产市场经纪组织的关键或首要任务，是实行政企分开，使房地产经纪组织独立出来，并按照企业方式进行组建，成为独立法人的经济实体和市场竞争的主体。

　　（二）在经营方向上，向专业化、品牌化发展

　　房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及到众多的法律法规，而且还需要有着相当的专业知识。房地产经纪行为作为这一流通领域的主要信息传递者，随着房地产业的发展和房地产市场机制的日臻完善，其重要性将日益显现，不仅开发商对经纪机构的依赖会越来越强，并在物业销售领域逐步由经纪机构垄断，而且消费者在消费时，也会因对房地产市场的信息不对称性及对房地产有关专业知识的准备不足而需要房地产经纪的服务，再加之房地产商品的特殊属性要求，从而促使房地产经纪机构进一步向专业化方向发展。

　　与此同时，随着房地产经纪专业化的发展，经纪企业必将改变目前小、杂、乱的形象，取而代之的便是一种有系统、有明确标识、有资深品牌的全新形象。将来的房地产经纪行业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，经纪人员个人的知名度对经纪机构的影响也越来越大。

　　（三）在组织结构上，向集团化、规模化发展

　　房地产经纪作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。

　　然而，由于目前我国房地产经纪体系从总体来看还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场极不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上经纪企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型经纪企业凤毛麟角，经纪职能表现得还不太明显，还需要一个较长时期的发展过程。随着房地产市场的不断完善和房地产经纪服务的不断规范，房地产经纪将依靠现代化的管理手段和高水平的管理人员而走向集团化、规模化经营管理之路。

　　（四）在经营手段上，向信息化、网络化发展

　　信息畅通是经纪机构从事经营活动的基础，但在目前情况下，任何一家经纪机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产经纪服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。

　　现代科学技术的发展，将促进房地产经纪技术手段得到根本改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产经纪信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和Internet成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各经纪行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的房产，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。

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