南京不动产经纪市场经营现状分析

　　 1、2003到2004年的上半年,二手房交易佣金是成交金额的2%,之后调整为1.4%至今。

　　 2、南京存量房交易在2003年达到一个顶峰,随着2003年底开始的第一轮宏观调控,交易量在2004年轻微下挫,随后逐步上扬,呈现价量稳定增长的态势。

　　 3、自2003年开始,南京存量房和增量房的成交量(套数)比例基本维持在40:60之间,波动幅度在10%-20%左右,可以说明南京的房地产市场自2003年下半年开始,由卖方市场逐步趋向供求平衡,并开始向买方市场平稳过渡。

　　 4、以2003年成交均价35万/套,2004年成交均价40万/套,2005年成交均价50万/套计算(以上成交均价按照存量房价格年均涨幅和成交面积变化估计),2003到2005年的存量房交易总额分别约为:186、204、259亿元。

　　 5、按照业内一般认可的通过经纪企业成交占总交易量60%的比例计算,2003到2005年通过经纪公司成交的存量房交易总金额分别约为:112、122、155亿元。

　　 6、按照国家规定的足额经纪费率计算(为方便起见,2004年全年按2%的比例计算),2003到2005年的经纪费用总额分别约为:2.24、2.44、2.17亿元。

　　 7、按照业内一般认可的经纪费用足额收取率70%的比例,则2003到2005年全市所有经纪企业收取的经纪费用总额分别约为:1.57、1.71、1.52亿元。

　　 8、按照一个经纪人一年10000元的基本收入(不含佣金)计算,并结合经纪人基本收入占公司运营成本的35%计算,则2003到2005年间上述经纪费用总额分别可以支持5495、5985、5320个经纪人的市场容量;按照10人/公司的平均规模,分别可以支持约550、600、530家经纪公司的正常运转。

　　 9、对比分别约为1200(2003年底)、800(2004年底)、400(2005年底)的不动产经纪企业数量,大致可以说明以下几点:

　　 a.大部分规模小、松散型的经纪企业被市场无情淘汰,尤其以“零底薪+高提成”为主要运营模式的经纪公司多在此列;

　　 b.企业经营由粗放型向集约型转变,市场开始呈现品牌效应,经纪人向数家大规模经纪公司流动,市场上也出现了数家规模较大的企业,这些企业的市场占有率明显上升;

　　 c.面临连续两轮的宏观调控、经纪费用的强制性下调、市场观望情绪的加重、银行信贷政策的变化,以纯经纪收入考量,南京不动产经纪公司的全行业亏损已经是一个不争的事实。

　　 市场问题

　　 南京市场上规范运作的经纪企业除了经纪费用收入,其它的收入渠道并不多,那么如此多的经纪公司艰难维持的理由究竟是什么?

　　 1、看好不动产经纪行业的未来,艰难维持。在不动产交易高度发达的成熟市场环境下,存量房和增量房的交易量之比为9:1,而我国一线城市中目前最接近的比例也不过在5:5左右,说明市场的发展空间还非常大,加上可观的基数,不动产经纪作为一个阳光产业的条件完全具备。

　　 2、维持但不艰难,对这类企业而言,经纪费用不是他们的主要收入来源,他们的收入主要来源于:

　　 a. 利用不动产交易信息的不对称和交易双方对不动产交易流程的一知半解,赚取交易差价,此类有违公平交易原则的经纪行为一般通过“现金收购、包售、限时代售、独家代理”等噱头,并通过公证、委托的操作方法造成买卖双方不见面,欺上瞒下,恶意欺诈,故意偷税,极大地损害了经纪企业的社会形象,一方面使得不动产经纪行业的诚信严重缺失,另一方面,偷逃国家税收,是区分房地产投机和投资行为的最简单方法,让人困惑的却是法律和行政管理的长期不作为?!

　　 b. 利用交易资金的所谓“托管”服务,借鸡下蛋,挪用交易房款,用于:

　　 1)、经纪人个人炒房投机;

　　 2)、经纪公司炒房投机;

　　 3)、经纪公司放高利贷;

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