房地产融资多元化的成因与趋势分析

近年来，房地产企业的融资格局发生了较大变化，呈现出前所未有的创新势头，正走向融资模式多元化之路：由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、创新融资为辅，间接融资和直接融资相结合的方向发展，委托贷款、房地产信托、房地产投资基金（REITs）、IPO、股权融资等成为房地产企业新的融资选择，从而实现降低融资成本、确保资金链安全、提高资金使用灵活性的目的。

一、多元化是房地产资金需求特点的内在要求，其发展加速受宏观调控影响与市场机会驱使，也符合国外房地产金融市场的发展经验。

宏观调控诱发和推动了融资多元化的进程

一般而言，国内房地产开发项目资金的筹集渠道主要有自有资金、预售所得款项及银行借贷三方面。但由于房地产开发企业自筹资金主要来源于商品房销预售收入，而大部分销预售收入来自购房者的银行按揭贷款，订金和预收款也有一部分来自银行贷款，因此，房地产开发中直接或间接使用银行贷款的比例较高。人民银行《2004年房地产金融报告》中指出，该比重在55%以上，有统计更认为该比重高至70%。这就意味着在房地产企业高负债运营模式下，其面临的风险将大部分由银行埋单，通过宏观调控保障金融安全成为必须。为此，2003年之后，出台了一系列调控措施。在化解金融潜在风险的同时，也掐住了房地产企业的咽喉，使大部分企业资金链趋紧、资金成本上升、运营效率降低，不得不在创新融资渠道方面寻求突破。

海外资金高调进入中国房地产市场加速了融资多元化发展

海外资金一直看好人民币的升值潜力，本币升值导致的汇兑损益将降低投资房地产的整体持有成本，同时中国房地产市场的快速发展为海外资金提供了良好的回报预期。2005年8月人民币汇率机制调整，人民币小幅升值政策加剧了对人民币长期步入升值通道的预期，更提高了中国对外资的的吸引力。对人民币升值的预期和中国房地产行业长期向好的前景促使海外资金长期内持续流入中国房地产业。

大型房地产企业成为房地产金融创新的内在推动者

宏观调控使行业分化和整合加剧。资金实力弱、融资难度大的小企业和项目公司面临破产危机，其控制下的在建及储备项目近乎闲置；中等开发商中出现了明显的分化，在资金、规模方面面临压力和挑战。与小企业求生存、中型企业求稳健的情况形成对比的是，大型房地产开发商抓住市场优胜劣汰和资源整合的机遇，积极拓宽融资渠道，用相对低的成本加快收购兼并步伐，扩大项目用地储备量，完善区域布局，进一步提高了核心竞争力。

房地产行业资金需求特点是融资多元化的内在要求

房地产开发具有投资规模大、开发周期长、投入期与回收期不一致等特点，客观上决定了房地产行业的资本密集型特点，决定了房地产企业必须通过其他融资渠道--而不是银行借款--解决资金使用的灵活性、及时性问题。事实上，国际房地产金融市场以房地产信托基金为主体的多元化模式也代表了未来中国房地产金融市场的实践和发展方向。

二、在多元化融资格局下，银行贷款仍将占据主要地位，同时随着市场发展和房地产企业的不断成熟，银行房地产业务中的银企关系、产品体系、创新格局将面临全新解构。

银行借款的主体地位短期内难以撼动，以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的格局是发展方向

首先，在有效控制风险和不超越政策限制的前提下，各行对房地产信贷业务的投放力度并未放松，始终保持了谨慎的乐观态度。人民银行《2005年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2005年末金融机构人民币贷款余额为19.5 万亿元，同比增长13.0%；商业性房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长16.1%，其中房地产开发商贷款余额为9141 亿元，增长17%；个人住房贷款余额为1.84 万亿元，增长15.8%。尽管商业性房地产贷款余额及个人住房贷款余额的增幅同比回落，但增长势头仍然高于金融机构人民币贷款的总体增长水平，其中房地产开发商贷款自2005年7月以来保持了稳步上升趋势。

其次，尽管眼下房地产金融多元化正风生水起，但短期内实现大发展的可能性较小，大部分企业仍然主要通过银行借款、房地产信托、自我融资满足资金需求。从市场选择和资金流向看，融资创新需要投入大量的人力物力，只有实力雄厚、业绩优秀、品牌出众、居行业领先地位的大型房地产企业，才有足够实力、精力和人力进行这样的尝试，也只有和这些大企业合作，资金提供方--无论是海外资金还是国内资金--才可能得到稳定、较高的回报。另外，从目前已经存在的各创新融资渠道现状看，现实操作中仍然存在诸多的不顺：受人民银行212号文件影响，房地产信托资金介入房地产企业的难度加大、门槛抬高，企业在项目储备和建设初期的资金缺口再次出现"补缺者"缺失；目前我国中长期债券市场基本处于停滞状态，短期融资券市场发展迅速，但基于房地产企业资金利用和开发周期的特殊性，能否让房地产企业通过发债进行短期融资尚属未知；自2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO上市以来，成功上市的房地产专业公司寥寥可数，上市门槛依然很高；内地物业要实现在香港上市REITs，面临着如何合法申请到国外的一家项目公司（SPV公司）与之关联、以使内地物业可以在法律上以海外物业身份出现的操作难题，其间还需经过外汇管理局、商务部、发改委等政府部门审批，程序繁琐。

再次，商业银行仍然是国内最主要的资金供应方，占据了国内绝大部分的金融资源，这种优势短期内较难发生大的逆转。根据《2005年第四季度中国货币政策执行报告》，2005年，国内非金融机构部门融资总量为31507亿元，其中贷款24617亿元，占比78.1%。

最后，如前所述，房地产融资格局多元化趋势是宏观调控背景下，银行贷款融资受限后的被动选择，但根本上符合房地产投资的资金需求特点，也被国外房地产金融市场发展的实践所验证，房地产金融市场多元化符合房地产业发展的要求，符合国家保护整个金融及银行体系安全的要求，是大势所趋。以银行贷款为主、阶段性组合融资模式、融资渠道多元化的格局，是下一阶段房地产金融市场发展的主要特征。

银企关系、银行房地产业务产品体系及创新格局面临全新解构

在宏观调控和房地产企业融资多元化的背景下，银行房地产业务的内涵与外延都发生了较大变化，主要表现在：

第一，银行与房地产企业关系由借贷关系向立体多维的方向发展。第二，随着企业金融需求的多样化和市场的发展，银行对房地产企业的服务也开始由单一信贷产品向信贷业务、中间业务、投资顾问、技术型创新服务等结合的金融整体解决方案发展。第三，政策创新、流程创新、监管创新成为房地产信贷业务创新的新重点。

在这样的格局和发展趋势下，银行有必要分析房地产融资多元化发展的深层次原因和未来发展趋势，因势利导，思考相应的发展策略。

首先、要以客户为中心，加大市场细分力度，建立差异化、有梯度的营销策略体系，其次，建立差异化的区域业务发展策略，另外，加大业务创新和研究力度。

(作者：何源源)

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