房地产证券概述

    在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。
    （一）房地产债券
    1.房地产债券的分类房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债 券、房地产金融债券、房地产企业债券。
    （1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都 要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。
    （2）房地产金融债券
    指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。
    （3）房地产企业债券
    即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
    2.房地产债券的特点
    (1)发行总额大、票面利率较高
    房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。
    (2)期限长
    债券按偿还期限的不同可分为短期债券。中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1一10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢 的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。
    (3)可与购房相结合
    房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方 式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。
    (4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清 算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。
    3. 房地产债券的发行
    （1）发行市场主体的构成
    房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。
    债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。
    债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。
    债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承 销商来办理销售业务。
    （2）债券的发行要素
    债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。
    债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。
    券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。
    偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利。复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。 发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管 制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行。
    （3）房地产债券的发行方式
    债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。
    一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。
    二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。
    三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一 般私募发行债券多采用自销方式。
    四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券， 该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。
    （4）房地产企业债券的发行程序
    第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。
    第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司 法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。

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