地产股炙热与企业融资窘境

    “只要有现金流就可以证券化”，这句话运用在我国资本市场还为时尚早。我国房地产市场证券化产品如RETS目前还处于纸上操练阶段，房地产企业融资着实不易。

    尽管融资途径在增加，公司项目与外资嫁接的现象也并不少见，但总体而言，我国房地产市场融资渠道单一的弊病未获根本改观。我国房地产企业70%左右依靠银行贷款，5万多家房地产公司在境内外上市的只有百余家，千亿融资规模对于严重资金密集的房地产业来说是杯水车薪。至于其他融资渠道，我们甚至可以忽略不计。

    依靠银行间接融资使房地产企业的资金链变得非常脆弱，对于紧缩政策的敏感性也比一般的企业要强。央行今年已加息27个基点，市场猜测将继续加息，高盛的研究报告称加息将在三次以上，这对于严重依赖银行贷款的房地产企业是个不小的打击，加之对于房屋预售款与土地增值税的清理，房地产企业千方百计跻身资本市场、成为资本市场的孪生姐妹也就不难理解。这一现象在2006年表现得非常明显，有实力的房地产企业都希望通过借壳上市来化解资金矛盾。

    但政府对于房地产企业上市一直比较警惕，1996年证监会暂停受理房地产公司的上市申请，2001年虽然开禁，但对房地产公司上市财务报表附注等作了特别的规定。对于房地产过热引发资产泡沫，进而引发通货膨胀和金融危机的担忧也许是主要原因。

    认为房地产过热导致货币流动性过剩、监管乏力显然是倒果为因。对于房地产企业融资渠道的限制导致以下几个负面影响。

    首先，房地产企业无法公平地利用融资渠道进行竞争，以至于具有良好基因的管理团队得不到成长的空间，融资战成为关系战，结果导致房地产企业各找门道，市场割据成为常态，上海房地产企业占据上海市场，北京房地产企业占据北京市场，即便最有拓展精神的广东房地产企业要打入另一地区，都得付出不菲的代价。而一些并未显示出经营能力的关系户却能借壳上市。种种因素使我国房地产市场长期处于小而散的局面，有一个数据最能说明问题，国际成熟的房地产市场80%的市场份额掌握在20%的公司手中，我国房地产百强之首的万科集团，市场占有率仅在1%左右。

    其次，房地产企业缺乏长远的发展规划，疲于理解政策、揣摩政策，与政策博弈，这使得多数企业缺乏规范的激励，而满足于项目融资下的快钱进出。在人民币预期升值与货币四处流动的现在，房地产投资只要能够长期跑赢通胀率，就仍然是划算的投资。而一些企业为了在紧缩政策下摆脱资金困局，将控股权以低价拱手让给海外基金，在反收益让渡给境外投资者的同时，也带来了外资基金可能的短期套利风险；房地产上市企业业绩表现之一就是土地储备，这导致大规模的圈地行动风行，房地产资金链崩得更紧，这些因素成为中国地产界难以诞生百年老店的绊脚石。

    第三，与第二点相关，因为政策起伏不定、房价数据忽上忽下等原因，因此房地产上市企业股价经常出现大幅震荡，这并非业绩价值而来。以万科为例，业绩连年上升，资金与土地储备较为均衡，照样难逃滞胀震荡的命运。外部原因显然比企业内部因素更重要。

    我国房地产金融处于原始初级阶段，房地产融资才刚刚起步，已遭遇系列难题。症结在于，一个市场化的理念尚未树立，即房地产市场的暴利不是因为融资渠道的多元化，不是因为资金的有序流动，而是因为土地、资金等市场的人为分割。

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