房地产信托业务市场分析

　　 所谓信托投资公司的房地产信托业务，是指信托投资公司依托房地产项目发行信托计划，中小投资者将资金委托给信托机构，由其将资金集合起来进行房地产项目投资，所得利润按投资份额分配的一种信托行为。新政策推动房地产信托走强为了防范金融风险、促进房地产金融业健康发展，2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，简称121号文件，对商业银行开展个人住房贷款、个人商业用房贷款、住房开发贷款、土地储备贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房公积金贷款等房地产信贷业务的开展，提出了明确的要求。对于房地产开发商，121号文件的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
　　 对于房地产开发商来说，121号文件不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面都作了规定，包括住房按揭、土地储备、施工企业贷款和公积金牞这些具体规定严格限制了各家商业银行对房地产开发商的贷款。现在中国3万多家房地产开发企业中完全符合贷款标准的据估算只有10％左右。毫无疑问，这将导致中国房地产业的重新“洗牌”。对贷款依赖性较强的开发商们因此不得不另找出路，以摆脱“断粮”的命运，此时信托投资公司的房地产信托正好成为了这部分房地产开放商的“救命稻草”。对信托投资公司来说牞银行收紧房贷，正好为运作灵活、风险小、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。信托投资公司进军房地产信托的优劣势优势。一是信托投资公司通过发行信托计划，集投资者的“散钱”变“大钱”，给房地产开发商“输血”，解决房地产业发展的资金瓶颈；二是房地产投资信托通过集中化专业管理和多元化投资组合牞选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务牞有效降低投资风险牞取得较高投资回报；三是信托投资公司可灵活运用信托功能，发挥其跨资本市场、货币市场和产业市场的优势，根据不同项目选择运用债权、股权等不同的投资方式，将投资风险降到最低，有效地保证了投资者权益；四是中小投资者通过房地产投资信托在承担有限责任的同时牞可以间接获得大规模房地产投资的利益；五是房地产投资信托提供了一种普通投资者进行房地产投资的理想渠道。
　　 劣势。目前全国有50多家信托投资公司获得重新登记，涉及房地产项目的公司有20多家，总金额大概30亿元左右。30亿元对于整个房地产业来说所占比例非常小，尚不会起到很主要的作用。
　　 信托法一法两规规定信托投资公司在发行信托计划上承担的各项义务和收入不是很对称，现在一般来讲信托计划的信托投资收入只占1％左右，相比银行贷款竞争还处于劣势。而且，在目前低利率的环境下，信托跟银行比竞争优势不明显。

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