房地产信托的多元化与国际化路线

　　 房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。由于中国金融体制的不健全,银行业长期处于高度垄断地位,这一方面使金融行业面临较大的系统性风险,另一方面也给房地产业的发展带来了影响。随着2006年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放,地产金融市场也必将随之发生深刻的变化。必须树立中国地产金融的科学发展观,加大金融体制改革的力度,建立多元化的金融体系,积极推进国际化进程。而信托作为一种极具优势的制度,将会成为未来地产金融进化的逻辑主线。

　　 一、调控的目的是要减少或化解金融风险资金和土地是与房地产业的发展关系最密切的两个重要因素。近年来,随着中国房地产业的迅速发展,我们往往会看到一种现象,每当房地产业发展到一个高峰的时候,国家就会出台政策加强管理,其中一个很重要的措施就是紧缩银根。金融是现代经济的核心,而资金是房地产中不可缺少的因素,所以金融与房地产必然会产生紧密的联系。

　　 实际上,房产开发商在开发时用到的自有资金平均不到30%,他要大量借助银行的、信托的资金,其中银行资金起到支撑作用。房地产业的风险,说到底是金融的风险。所以当房地产市场出现问题的时候,国家就必须加强监管,进行调控。从2004年开始,国家就开始对钢铁、水泥、电解铝等一些与房地产业发展关系密切的行业进行调控,2005年又专门针对房地产市场出台"国八条"和"七部委意见",这是因为在中国房地产的区域市场出现了很大的泡沫,特别是在上海、温州、杭州等一些地区,如果不及时化解这些泡沫,后果不堪设想。最近许多部门也在一直推出各种政策调控房地产市场,以利于房地产的健康、持续发展。

　　 二、两大经济学理论支持调控房地产业作为国民经济的一个支柱性产业,加强宏观调控和促进房地产业的发展两者之间并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业,在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策,提高信贷条件,就是要使房地产市场更加规范化。如果一任某些地方的泡沫继续下去,房地产市场的泡沫就有可能崩盘,将会导致国民经济颠覆性的衰退,人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

　　 国家为什么要调控?我认为有两大经济学理论支持它

　　 第一,住宅不但是商品,而且也具有公共产品的属性。

　　 因为住宅是人们生活的必需品,它虽然是商品,但是对于其公共产品的属性来讲,政府是有权力进行调控的。

　　 第二,市场失灵理论。

　　 无论是市场经济国家,还是计划经济色彩比较浓厚的国家(中国目前还带有一定的计划经济色彩,但正在向市场经济转轨),从纯市场经济理论的角度来讲,市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下,为了扭转不良的局面,政府必须进行调控。当年的香港,索罗斯要袭击港元、袭击联席汇率制度的时候,香港特区政府就动用资金成功狙击了索罗斯。在特别法制化、市场化的香港,都会动用行政力量来干预金融市场。所以,在房地产市场发展不健康的时候,调控就成为必然。

　　 三、未来地产融资必须实现多元化、国际化房地产和金融市场的发展应该是健康有序的,"市场要细分化"。

　　 目前中国的房地产市场结构不合理,房地产价格扭曲,因此就要进行结构性的优化调整。在这种情况下,应该加大中低档住宅的供应量,适当控制高档住宅,因为高档住宅以中国目前的购买力来说是不足的,即有效需求不足。因此,把虚高的中高档住宅的房价降下来,这是很迫切的。

　　 对于目前的房地产金融问题,未来的解决之道就是要设法减少银行的系统性风险,把主要靠银行融资转向寻求多渠道进行融资,这也是未来的一个发展趋势。

　　 地产的融资不能被银行垄断,应

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