未来房地产金融需要创新

    乔志杰：未来房地产金融需要创新

    主持人：尊敬的各位来宾大家下午好，欢迎大家继续出席我们今天下午的活动，在上午的活动当中，大家就目前普遍关心的关于未来房地产行业的走势问题与许多的专家进行了广泛的交流和沟通，我们今天下午的活动中首先进行的是房地产融资创新渠道可行性探讨与案例分享，在政策与市场的变化下，房地产企业如何保持资金链的完整，如何创新已经成为房地产企业迫切需要解决的问题，我们今天下午请出的第一位发言人是永安信资产管理有限公司总裁乔志杰先生，他将为我们解析什么是房地产融资文化。

　　乔志杰：今天光临北大校友会所有的嘉宾还有我们各位学员、朋友们大家好，上午我来的很晚，简单的听到孟总他们谈到一些政策方面很多的问题。在中午我们一块就餐的时候又争论了很多的问题，我就在想今天给我这样一个机会，让我在这里和我们在座的来自各地、方方面面的开发商的朋友们做一些交流，短短的这点时间我一直在想，我能用这些时间给我们在座的朋友都带来什么，上午我们谈到了政策、走向、趋势，下午给我一个命题，说我们谈谈未来开发的金融创新问题。我在想政策是别人来确定的，金融的工具各方面它是本身具有的，我们去学习它，知道它，最终是什么一个概念，我认为最终真正决定在我们开发商所有人手上的还是怎么样做好金融这个概念，谈到房地产金融，我在这个行业很多年了，我非常的清楚，在很早以前，当我提房地产金融概念的时候，并不是所有人都关注这个环节。

　　中国的房地产大家都知道，从起步开始，我们今天中午提到的时候，孟总还说，房地产的元老肖总是开拓者，他最早提出了房地产开发的概念，走到今天已经20多年的历史了，在这个过程当中，我认为有这样几个阶段，首先大家稍微年岁大一些的人都知道，八十年代初房地产推进的时候，那个时候的开发还是一个开发的概念，建设的概念，所以我印象非常的清楚，那个时候从来没有人思考过房地产盖好了怎么去卖，甚至可以这样说，最初的房地产根本就没有销售部的概念，只要可以建，自然可以卖出去，所以我们开发的时候，大量的开发商基本是以建筑行业转行为核心的，要不然是建筑公司，要不然是从事过建筑行业的。

　　走了这样一个时代，后来房地产风靡云涌之后，进入了中国房地产开发的第二个阶段，是一个营销逐鹿的阶段，这个时候就看谁会卖房子，大家有这样一个印象，这个阶段出现之后，中国一下子涌现出了非常多的营销精英，那个年代以沿海为核心的营销团队大量的占据了全国的市场，那个时候可能仅仅是因为一句话可以卖一个楼盘，比如说那个时候没有人关注怎么样把房子卖了，因为那个时候金融非常的好卖，我印象非常的清楚，当一个楼盘开发的时候，很多的人跟他交流，他只需要很简单的手续就获得开发的能力了。这是我感觉到的，相当一段时间是这样的。

　　走到今天，我个人认为，通过我们大量的一些了解和调查，房地产的开发已经进入了以资本实力为核心竞争力的阶段了，我们卖房子，压力不是特别大，它有两个因素，一个是市场本来的存在，第二个是我们这个房地产营销水平的不断的提高，营销队伍的成长，全世界最优秀的房地产营销公司都进入中国，还不要说我们中国起步了一大批营销专家，所以说营销上压力不大。

　　那么在规划设计、建筑施工上也没有压力，这个时候我们真正的压力就在于金融了，谁有钱就有优势，打一个比方说，我前一段时间在成都曾经参加一个楼盘的拍卖会，政府起价是900万，我们先举920万，然后往上涨，精心的做了准备之后我们开始去了，结果告诉大家，政府的挂牌价出来960万，第一个举牌的长江实业1600万，所有人眼睛都大了，那就是实力。终于有一个开发商勇气了一下1680万，好了，1820万，你还争嘛，拿地下来12亿了，不敢动，只能眼睁睁的看着他把地拿走，他把这个地包装之后在香港当时发起了22亿的债券，你敢比嘛。

　　也就是说这个年代我们只能看到有钱的，有资本实力的，有资金通道的，有背景的人在这个领域里面走下来，我们很多人进行了金融能力限制以后，真的在夹缝里求生存，所以这个阶段资本和实力成为了中心。我们再从房地产开发本身的建设来说，我认为它的三大部分一个是规划设计施工建设，一个是营销推广宣传，还有一个是金融建设，这三各环节来说，我认为最重要的可能是你的金融建设。再从第三个方面讲，我认为现在市场的竞争就像我刚才举的例子一样，也依然金融是最重要的核心竞争力。我和一些开发商开玩笑，您要是没有钱，你就不要轻易玩地产，又没有钱又没有找钱的能力最好不要玩房地产，如果你既没有钱，甚至连能找钱的人也找不来，退出房地产。这里面起码有一点，要么是像长江实业这样的，要么就是像我们孟总这样的，还有很多的开发商，他们都建立了很多的资金通道了，他有钱。另外他可以找钱，曾经有一个著名的开发商，在另外一个讲座上学员问他，你作为总裁平常干什么，他说认认真真干两件事儿，第一找钱，第二用钱，这就可以了，这就是总裁了。第三你没有这个找钱的实力，起码也要有会找钱的人也可以，如果有这个基础，你做地产开发就有空间和价值。这告诉我们什么，未来的房地产发展，如果你要从事房地产行业，你要持续的获得发展的话，我这里就要推出这样一个概念——房地产的金融体系的建设可能是你要放在最重要的角度去思考和考虑的问题。

　　怎么去考虑和思考呢，说心里话，金融是很复杂的系统，在这里我先谈几点我们房地产公司经常在融资领域的我觉得是基本的概念，或者是一些误区，很多房地产开发商第一个误区就是什么呢，没钱的时候开始找钱，其实我可以这样告诉大家，房地产开发，当您已经出现说我缺钱了，这个情况出现就是说我拿地缺一点钱，施工款不够付了，这样的情况下，从金融角度说，你已经是危险客户了，再找钱的空间已经不行了，越有钱的时候越要找钱，因为凡是有钱人和您合作，有时候真的看您的条件，单说银行，雪里送炭的银行在中国估计都没有，唯一有可能的是国家开发行，但是也不会送给你，基本是锦上添花，你说没钱了，我凭什么给你。我在重庆一个金融会议上，市长把银行骂了一顿，你们这些银行从来是锦上添花，不是雪里送炭。我说了两句话，我要是银行，我坚定不移的锦上添花。站在不同的角度上来讲银行有一定的思考，您要思考的是怎么符合他的思考，这是我们待会儿要讲的一些问题。

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