未来房地产企业面临经济结构调整洗牌

　　2010年，汇率、出口、房地产刚开始调整，承接2009年4万亿投资政策的余威，2010年出口与投资仍然处于历史高位，但从2011年开始，我们将直面经济结构调整期的阵痛。世纪经济的动荡，汇率上升，以及国内的经济结构调整，和越来越紧的融资，将导致房地产企业大洗牌。

　　转型的过程总是痛苦的过程，可以预期，未来数年中国面临经济增速下降、CPI上升、汇率上升、数亿农民进城、收入分配体制改革等压力。

　　房地产调控与经济结构的动态调整。

　　首先，房地产企业的工业链较长，影响面广，对经济拉动作用分明。在经历2007年前经济过热后，跟着经济的滑落，我国不少工业出现了产能多余景象，而其中不乏与房地产企业亲密相干的钢铁、水泥等工业。提供的添加往往离不开需要的带动，房地产企业的非理性开展能够说在必然程度上也导致了相打开游工业的适度开展，构成了资源的浪费。工业结构的调整与晋级不仅仅是行政干涉所能做到的，依靠房地产企业市场的调控有助于依靠市场机制倒逼相干多余工业由内而外进行革新，从而优化工业结构。

　　其次，房地产企业作为资金密集型工业，其自身的开展在很大程度上依赖于资金松紧程度，此次新政的调控办法之一则是从引诱信贷投放的方向来平抑房价的波动。详细来看，其次要通过两个渠道、一个导向对我国的经济结构的调整发生首要影响。其一是购房者的资金投入渠道。购房者辨别为两种，一是花费需要，二是投资需要。从我国的实际情形来看，固然刚性需要的具备是房地产企业市场昌盛的根底，但投资需要则是房价居高不下的次要缘由之一。其二是金融中介的资金融通渠道。目前我国的资本市场并不发达，房地产企业市场的资金需要不论是从出产者仍是从购置者来看，金融中介所提供的资金融通都发挥着更大的作用。其三是资本市场的导向作用。固然房地产企业在资本市场所筹集的资金有限，且仅限于具备较强实力的企业才能取得融资资历，但资本市场中价格的波动对于资金流向具备首要的引诱作用，房地产股的表现会引致资金进出该行业的范围。去年大范围信贷量的投放带来了必然程度上的固定性多余，一方面因为房地产较好的防通胀才能与其所带有商品属性，加大了购房者对住房的需要，尤其是处于投资与防通胀的需要所带来的投资需要的大幅添加，加剧了房地产价格的非理性上涨，相同，房地产企业市场价格上涨所带来的投资收益又会进一步添加投资需要，这在必然程度上堕入一种自我收缩式开展阶段。

　　建立在益处最大化的考虑要素之下，资金会纷繁从其余实体经济转向房地产企业，并促使其向“虚拟化”开展，导致泡沫越吹越大。另一方面，因为房地产企业的资金密集型属性使得其对银行的信贷范围请求较大，在危险可控的前提下，鉴于范围效应的考虑，银行也会加大对房地工业信贷量的投放。在社会财富维持在必然程度的情形下，二者所发生的最终后果是房地产企业的一般开展会使得其犹如抽水机一般会将大量资金从实体经济中吸走，从而导致实体经济的空心化。而房地产企业市场的调控则无益于对资源的配置进行正当的计划，进步投资性房产老本抑止投契性需要，添加银行的政策性危险进行信贷唆使等均能够对房地产企业市场的资金提供构成首要影响，并通过资本市场的信息功能，促使资金能够更多流向于实体经济中去，而缩小房地产企业市场中的投资属性。同时房地产企业市场的投资与投契属性的升高也无益于进步企业对自身主停业务的专一程度，缩小企业涉足房地产企业的景象，促进工业结构更无效、更疾速地调整。

　　再谈谈房地产调控与经济结构的动态调整。
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　　经济结构的动态调整包孕两个层次：

　　其一是经济开展模式由外需为导向转向为以内需为导向。目前我国经济的开展模式仍是以外需为主导的经济添加模式，固然国内经济环境有所恶化，但一方面，短期来看，各国在堕入不同危机程度下商业掩护主义的低头，对我国的入口商业构成了较大的影响。另一方面，此次金融危机在必然程度上归因于经济失衡，临时来看，传统的以入口为导向的经济添加模式将难觉得继，添加短缺充沛的能源。此外，外需型的经济添加方法也容易引发商业争端等问题。最初，跟着我国歇息老本的添加，在主观上也请求我国由外需型的经济添加转为以内需为主的经济添加方法。

　　其二是内需结构的转变，次要是从以投资为主的内需添加方法转移到以花费为主的内需添加方法。以投资为主的经济添加方法往往会导致投资适度，易引起通货收缩，短缺临时性。相同以花费为主的经济添加方法则能够保证经济的生气，并具备必然的自身的外部调整性，进步人们的福利程度。

　　但目前我国房地产企业市场的不正当的开展成为了我国经济结构动态调整的阻碍。其次要表现为以下几个方面：

　　首先，房地产企业市场开展自身伴同的是财富的再分配历程。目前，我国房地产企业市场的投资性需要较为分明，出现出必然的虚假昌盛，其所带来的财富效应导致了贫富差距的加大，在必然程度上损坏了以花费为主的经济添加方法的根底。在房价高企的年代，人们会将家庭更多的财富用于房产的购置，相同缩小了对其余商品的需要，固然经济数量得以添加，但更多的是通过固定资产投资的拉动。而过多的固定资产投资，再加上房地产企业自身较强的带动作用，会导致产能的进一步多余。同时，在实体经济无奈无效消化掉过多的投资情形下，会引起资产价格的大幅上涨，物价程度的上升，诱发经济泡沫，增大国度的金融危险。在必然支出程度下，花费的缩小则更加使得实体经济缺少消化投资所带来的产能多余的才能。

　　其次，房地产企业市场所孕育出的土地财政影响了支出结构的调整历程。土体财政的自身就是居民支出向企业支出调整的历程。在土地财政的支持之下，企业大范围的投资有了可靠保证，但羊毛出在羊身上，其往往会发生挤出效应，尤其是对民营经济的挤出更为分明。同时，土地垄断轨制也并没有保证土地资源的正当化分配，这进一步损伤了民营经济的开展。然则民营经济是群众经济中最具生气的成分之一，我国大局部的就业也有赖于民营经济的解决，居民支出的进步不仅仅是依靠单纯的花费补助等，更多的是需要企业尤其是民营企业的开展与企业在支出分配中的让利，才能是花费的继承添加成为能够。
 
　　截至2010年6月，房地产企业整体大约有2万亿元流动性的富余，考虑到目前是24亿~25亿的开工面积和大约11.5亿平方米的土地储备，如果销售不佳，资金链大约能支持6个月左右。

　　从2010年4月份以来，房地产企业资金来源持续下滑，从银行到证券市场，房地产企业融资越收越紧，自筹资金所占的比例越来越高。按照2009年国家统计局的数据，房地产企业资金来源中自筹资金所占比例为30%左右，大部分资金还是依靠债券、股票及贷款等融资渠道，其中来自银行的直接与间接融资占比高达60%。

　　10月初中国指数研究院研究组选取135家上市公司企业作为样本，对其财务风险和资金状况进行研究，结果显示，目前房地产企业的资本结构处于合理范围且债务结构上渐趋中长期贷款，降低了企业的现金流风险，但房地产企业的资产负债率和净借贷比率均处于2007年以来的高点，资金压力与长期贷款同步增加。这是在市场平稳状态下较为保守的估计。

　　开发商资金链日趋紧张，导致银行业风险增大。《中国银行家调查报告（2010年）》的调研数据显示，有88%的银行家认为，2010年房地产业风险最主要在于信贷政策收紧给房地产企业www.fangxiucai.com的资金链带来的压力，一旦房地产开发贷款风险链条断裂，对上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款都会产生影响。

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