当前房地产市场存货周转率比利润率重要

    房价下跌，拿地成本高，房地产企业的利润空间正在被压缩。加上存货周转放缓，资金压力又随之而来。

    从我国香港、美国、日本地产泡沫破灭后的复苏过程来看，中国内地房地产市场的复苏也不可能很快。谁也说不清房地产会在何时复苏，而2009年可能是一个静待复苏的年份，企业或许面临了更大的困难。

    “预测2009年的业绩，很大程度上可以从年报的预收款中管窥，如果是以楼花销售为主的话。2007、2008年地产上市公司的业绩这么好，很大程度上是因为2005、2006年市场的火爆，积累了很多预收账款。”一地产上市公司证券事务代表表示。

    相关统计显示，截至2008年前三季度，共有47家地产上市公司的预收账款超过了2007年。其中，招商地产2007年度的预收账款约为1.8亿元，2008年前三季达到了23.4亿元；华侨城A、金融街、中粮地产在预收账款上也取得了佳绩，2008年前三季与2007年年度的比率分别为4.8、2.2、1.9。

    “等年报公布，就可以对上市地产公司2009年的业绩有了初步的预测。”上述证券事务代表表示。数据显示，万科2007年度预收账款约216亿元，2008年前三季度营业收入225亿元，基本重合。

    只是这一数据不可一概而论。而事实上，在地产熊市中，存货周转率比利润率更重要。

    以金地集团为例，由于销售价格下调，公司2008年毛利率可能略有下降，但是由于主要结算项目土地成本并不高，因此仍能达到40%以上。但是，在2009年，由于高价地项目逐渐进入结算，毛利率可能会继续下降。

    数据统计显示，2008年前三季度，几乎所有的上市地产公司的存货周转率都出现了较大幅度的下降。万科今年前三季度的存货周转率不及去年全年的一半，招商地产仅为去年的三成左右。金地集团2007年9月以来就没有了新增的土地储备，未来公司则将根据资金状况择机拿地。

    观察未来房地产市场的趋势，开发商、政府、购房者的三角博弈甚是关键。开发商不消化存货，资金就紧绷；购房者则有意期待政府更优惠的政策，择机购房。等开发商将存货逐步消化掉，市场的总供给开始减少，供求趋于平衡，在一个较为合理的价格逐步放大成交面积、成交量，地产市场才能迎来复苏。单个企业的冷暖则取决于三项费用的控制和策略是否踏准了市场的节奏。（记者 徐崭 ）

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