简论我国房地产公司业界对按揭的曲解

　　第三， 期房按揭人取得了可供质押的普通债权第四，期房按揭合同订立后，购房人既然要以期房向银行担保借款而不能抵押，则只能质押，

　　因为如上述购房人拥有的是对开发商交付房屋请求权。担保法第75条虽未明文普通债权可作质押，但该条第4项规定的其他权利在解释上应该容纳它不成问题。不过，由于前述央行的新近规定，事实上，期房质押只是非常短暂的过渡，因为设定期房按揭的时候，开发商的多层住宅主体结构封顶，高层住宅完成投资的2/3，其转变为现房即在眼前。购房人一般须连续6期迟延支付银行借款，银行才有可能实现质权。所以开发商负担加重，银行风险降低，同时也使期房按揭淡化了其实际意义。一俟期房竣工购房人取得房地产权属证书后，按建设部的城市房地产抵押管理办法第34条规定期房抵押（实为质押）应重新办理现房抵押。

　　综上，笔者的结论是：第一，我国事实上并没有真正的按揭制度，所谓的房地产按揭在我国实际情况是：现房按揭即是抵押，而期房按揭前期是质押，竣工交付后为抵押。它们既不是英美法上的按揭，也不是香港的按揭。但是稍需注意的是，当期房竣工变为现房，质押也相应变为抵押时，立法上对此应进一步完善和明确，否则在严格意义上，易与物权法定主义产生冲突。第二，大陆法的非典型担保中的让与担保，与英美法的按揭在担保期间让渡所有权益有本质的相同之处，但该制度在我国物权法今后立法中如何取舍，应视我国在可预见的未来社会经济对物权担保制度的总体的要求而定，如果确立这种制度，则应该在更广泛的范围设计其价值功能，而不是仅仅局限在房地产的买卖方式上，否则就是立法资源的浪费，因为仅就房地产买卖而言，根据本文前述的分析，目前的担保法已经可以解决银行的债权担保问题。

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