房地产销售持续走低位徘徊难以招架

　　整体成交情况偏弱

　　上周成交依旧较弱,四大城市成交环比基本持平,仅有2%涨幅,其他二线城市成交合计周环比则下降了9%。7月上半月的成交情况不容乐观,一、二线城市都处于全年的相对低位。东部发达地区,包括环渤海、长三角以及珠三角地区,成交指数自7月以来一直处在下行通道。中部地区,包括重庆、南昌等城市,成交同样不容乐观。其他城市中,除了昆明成交环比有所改善,大部分仍在下滑。

　　整体库存小幅上扬,房价上涨动能趋缓

　　从北京和上海的情况来看,在经历了一季度的快速下降后,北京库存企稳,而上海库存则出现上升。全国15城市的库存指数类似于北京的情况,二季度以来稳中微升。样本城市的库存数据走势与统计局公布的全国房地产销售www.fangxiucai.com面积变化是相呼应的。库存水平从二季度开始就是企稳的状态,同时,部分城市还出现了微升,对于房价来说,库存压力使得房价上涨动能趋缓。

　　新推盘整体水平仍然是较低的,这说明库存高企的主要原因是需求不力。

　　去化速度从4月以来出现下降,已经接近春节时期的低位,也是佐证。

　　我们一直认为,短期内,房价与库存呈反向变动关系。从统计局公布的70个大中城市6月份的房价指数看,相比5月份的情况,环比上涨的城市数在减少,环比下降的城市数在增多,并且环比上涨城市的涨幅收窄。

　　上周行业事件:完善地产调控长效机制

　　发改委证实再造10个城市群,中西部地区占大半名额。

　　统计局数据显示:13年上半年房地产投资增速20.3%,新开工面积增速3.8%,房地产销售面积增28.7%。

　　税务总局:研究扩大个人住房税改革试点范围。

　　新华网:房地产销售融资政策调整已成定局,开闸或将始自上市公司。

　　我们中期策略报告为“基本面与估值的博弈”目前正契合市场的实际情况,下半年的基本面大概率是要低于预期,估值也逐步体现了这一点。

　　在目前时点上我们有理由比前期乐观一些,一方面是估值进一步反映了基本面预期,另一方面八九月份很可能出现房地产销售的环比改善,且政策面伴随着重大资产重组与再融资的催化,可能会出现博弈行情。个股方面,我们建议配臵:保利地产、新湖中宝、阳光城、冠城大通和香江控股。

　　房地产销售税预计在2013年下半年在一线城市及部分二线城市推出。根据我们的观测,北京、深圳、南京和杭州有可能在2013年下半年推出房地产税。其影响巨大:1)增加持有成本,2)增加二手房的供应量,3)买房动力下降,4)现时的供应在一些二线城市和低级别城市中的房地产销售周期增长。

　　房地产销售和房价会受到经济增长放缓所影响。我们预计可售面积将会保持增长。交易面积现时房地产销售在观察城市中保持与上年相近的水平。我们预计只有一线城市的销售有小幅增长,由刚需所支持。

　　流动性的不明朗因数有可能影响房地产板块的上行潜力,我们维持房地产行业评级为“中性”。现时房地产板块的估值低于2012年。我们相信这是合理的,因为:1)房地产销售流动性的不明朗因数可能影响开发商的流动性,如开发贷短缺和利息上升;2)房地产销售受经济增长放缓影响;3)房地产销售大量的供应在二线城市有可能导致激烈的价格竞争。

本文关键字：房地产销售  房地产销售，房地产销售