EXCEL电子表格与房地产销售管理的关系

　　一．信息管理与控制在房地产销售管理中至关重要

　　信息沟通是企业内部控制的一个重要方面，涉及现代企业管理的各个环节，作用至关重要。高效迅速的信息交流，准确完整的信息传递与反馈，各种有用的信息通过适当的渠道汇集给企业管理层，有助于其对经营活动进行正确判断，采取措施，保证企业经营活动顺利进行，防止产生偏差。

　　对房屋销售的信息控制与管理，是房地产开发企业内部管理的重要内容。及时、真实、有用的楼盘销售信息的掌握与传递，能够保证销售部门、财务部门及企业领导对项目的销售状态及过程细节进行监督检查，适时调整销售政策，应对市场形势，保证项目正常运行。

　　房地产行业销售信息的管理内容主要包括下列几个方面：(1)房价信息，包括基准价及楼层、朝向差价，调价信息与成交价格，预计总销售额等；(2)房屋数量信息，包括销售总面积与总户数，累计销售户数与面积及剩余可售房源数量等；(3)资金信息，包括预计总销售额，已销售金额，剩余房源可销售额。已销售额中累计回笼资金额及应收款金额等信息。此外，对楼盘全部房屋，还应按待售、大定、签约、拒收房、已交房、已产办等所处状态汇集分析。

　　为满足房地产行业房地产销售管理需要，软件公司设计了相关的管理系统供房产公司选购使用。每个房地产公司在销售楼盘及管理细节上都各有特点，外购的通用软件常有不适用之处，某些功能本企业不需用，而本企业需要的信息系统不能提供。因此，有些大型的开发企业委托软件公司针对本公司需要设计专门的系统，但成本投入较大，一般的房产公司无此必要。

　　某商业地产楼盘总计开发1，400多套精装修公寓房及10，000多平方米商铺，其中一期748套住房，二期284户住房从06年开盘至今年9月交付，三期382户住房及10，000多平米商铺预售中，运用EXCEL电子表格工具，根据房地产销售管理要求设置报表格式，工作人员将销售数据随时录入报表，对销售活动进行信息管理及控制。

　　二．运用电子表格对房地产销售管理中价格的管理与控制

　　房地产销售管理在监管房屋销售价格，必须运用必要的管理工具及方法，保证随时取得以下管理信息。(1)销售楼盘按公司定价政策确定的房屋基准定价；(2)根据各套房屋所处楼层、朝向及位置按定价策略设定的楼层差价及位置差价；(3)根据市场变化及销售进展状态对各次调价时处于未售状态的房屋进行的价格调整；(4)售出房屋销售时给予业主的价格优惠；(5)售出房屋的实际成交单价及房屋总价；(6)随时得到所售楼盘预计的平均销售价格及预计销售总额；(7)在价格表上随时区分出具体的已售房屋及待售房屋房号，房地产销售管理www.fangxiucai.com人员凭价格表对房源投放及价格折扣作审批，财务主管人员对销售的交易价格及折扣优惠进行监督检查。

　　1． 在某楼盘正式开盘前，对拟推出房源按定价依据编制首份价格表，价格表能充分反映销售房屋的价格组成信息。价格表分为表头及主体二部分，见上述附表一例子。表头部份中生效时间，按每次房价调价后新价格正式执行的日期填写。正表部份分序号、房号、面积、基价、楼层差价、朝向位置差价、累计调价、优惠折扣、房屋单价及房屋总价等10列栏目。房地产销售管理在首次制表时按行将开盘销售的房屋价格信息录入表中，形成首份销售价格表，此时表中各套房屋的累计调价及折扣栏目为空白。表底自动算出开盘均价及预计总售价。

　　2． 运用电子表格的计算功能，每套房屋的销售单价由表中基准价至折扣为止的5个因素相加生成，房屋总价由其面积及销售单价自动计算得出。表底合计栏自动计算出全部房屋的面积及房屋销售总价合计数，并将房屋销售总价除以总面积算出平均房价。如上面附表一。

　　3． 当某套房屋售出，监管人员将该户房屋所处的一行涂上某一种醒目的颜色作标志，如果发生销售折扣，折扣额填入表中相应位置，该房屋的实际单价及其总价在表中自动更新得出。监管人员在处理折扣额时应检查优惠审批单与公司事先规定的销售政策是否符合，越权给予的折扣在未得到更上级批准前不能录入表中，该实际的销售价格不能得到合法确认。上面附表一中涂成黄色的记录表示房号位于该行的房屋已大定或签约，属已售房源，未涂色的房屋为可售房源。

　　4． 房屋销售达一定比例后，开发商根据市场形势及内部政策会对剩余可售房源进行价格调整，每调价一次，价格表更新一次，其中表内涂色的已售房屋的价格为成交实价，不能再作变动，未售出的房源根据调价幅度在相应栏目位置填入截止本次调价后的累计调价数。新价格的生效时间填入表头位置，形成一份新的价格表。每进行一次调价，形成一份最新的价格表。上例附表一的生效日为2006年7月1日，在此之前至少已有4份价格表被更新过。从累计调价栏中可分析出房价已从开盘价分三次按200元、100元及200元的幅度上调过，未售房屋及在最后一次调价后售出的房屋累计已上调单价500元/平方米。

　　5． 如果已售出的房屋，发生业主退定、解约或逾期罚没定金，房源释放重新待售，将表中相应行已涂上的标志色消除，将该房的调价数修正为目前应调价的累计数，折扣栏修正为空白状态，使该房价格还原为目前未售房的价格标准。附表一中1511#房曾下过大定单，价格有过优惠，现在已退房，销售标志色已消除，其表单价已还原为目前调价后的相应价格。

　　6． 房地产销售管理通过价格表中事先设置的计算功能，对价格表内容每作一次更新，随时能得到所售楼盘新的预计均价及销售总额的动态信息，便于决策者适时做出政策调整。
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　　三．房地产销售管理运用电子表格对房屋销售数量及销售金额的管理与控制

　　房地产销售管理对于销售数量及金额的管理与控制，通过设置房屋销售统计汇总表及销售统计明细表来实现，两种表格的功能相当于财务体系中的日记总帐与明细分类帐的关系，前者对后者具有统驭作用。销售汇总表在房屋售出后按户序时录入，明细表按楼号或房屋区域设置，并在开盘前先对表格作好初始化录入，销售过程中随时对明细表中相关内容作更新录入。同时表格随时对合计收款金额进行校对，检查各次录入信息准确与否。

　　1． 销售统计汇总表分表头、正表及表底附注，正表内容栏目包括序号、购房日期、房号、业主姓名、单据号码、面积、单价、总价、各次付款日期及金额、余款等各项目，式样见上面附表二。发生房屋大定，按序号逐行填写统计表相关内容，一行记录一户房屋的交易信息，如上表例子。大定时将大定单的号码填入单据号码栏中，支付的大定金额按日期、金额录入一个付款栏中，表格自动计算出该房屋的付款数及余款数。在正式签约付款后，将单据号码栏目中大定单号换成合约号，付款栏增加一笔付款记录，更新付款合计及余款数。付款次数多于例表中的二次，可增加记录栏目。欠款交易签有欠款协议，为控制各期欠款回收，可在付款栏前增加合同约定的付款日期及金额栏目，以监督销售人员按时催款欠款。

　　2． 每套房屋的交易按顺序录入汇总表，如果发生已售出的房屋退房，则将表中记录该房屋销售数据的行涂上标志色并录入一条相反内容的交易记录，以冲销原来的交易数量及金额等。如上例中关于1511#房的交易记录。

　　3． 每录入一条交易信息后，汇总表自动对表中底行的销售面积、付款额及房屋余款的合计数更新一次。

　　4． 销售统计明细表按楼盘项目的楼号或区域设表，一张明细表管理一个划定的统计区域。明细表中记录的要素与汇总表基本一致，增加一项反映房屋所处销售状态的栏目，通过在已签、已定栏目中录入数字“0”或“1”的方法，随时反映表中各套房屋处于待售、已大定或已签约中的某种状态，并借此统计出楼盘中已签约、已大定及可销售房屋的汇总数。具体方法是，某房屋在未售状态时，已定、已签栏中为“0”，大定后在已定栏填“1”，转为签约后，已定栏改“0”，已签栏填“1”，表底行对已定、已签栏的“1”汇总算出已大定及签约的房屋数，并根据总房源数算出剩余房源数。表式见上述附表二。

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