用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析

　　Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准确性。

　　房地产投资项目的敏感性分析

　　房地产投资项目www.fangxiucai.com的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。

　　房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：

　　第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

　　第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

　　第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一步分析。

　　根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

　　(一)单因素敏感性分析

　　单因素敏感性分析就是每次只考虑一个不确定性因素变动，对方案经济效果评价指标影响程度的分析方法。这里要作两个假设：一是当分析某个不确定性因素变化对评价指标的影响时，假定其他因素不变化；二是假定每个不确定性因素变动的机率是相等的。下面通过具体的实例来说明Excel在房地产开发项目单敏感性分析中的具体应用。

　　某出租经营的房地产，固定资产投资为17000元，年租金收入为35000元，年经营费用为3000元，项目经济寿命为10年，固定资产残值为20000元，基准收益率为13%，试就固定资产投资额、年租金收入、年经营费用、固定资产残值和寿命期对该项目的净现值进行单因素的敏感性分析。房地产投资项目的原始数据如表1所示：

　　1.利用EXCEL进行房地产投资项目的单因素敏感性分析

　　在Excel工作表中建立房地产投资项目敏感性分析格式：

　　2.利用EXCEL中的PV函数计算项目的净现值

　　PV函数的功能是返回未来若干期资金的现值。PV函数的格式为：PV(rate，nper，pmt，fv，type)，式中rate表示各期利率，是一固定值；nper表示总投资(或贷款)期，即该项投资(或贷款)的付款期总数；pmt表示各期所应付给(或得到)的金额，其数值在整个年金期间(或投资期内)保持不变，如果忽略pmt，则必须包含fv参数；fv表示未来值，或在最后一次支付后希望得到的现金余额，如果省略fv，则假设其值为零；type表示数字0或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末，type为0，表示期末，type为1，表示期初。

　　净现值=现值期末残值/(1基准收益率)^寿命期-初始投资

　　(1)在B10单元格中输入公式：

　　“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3*(1B9)”，然后按ENTER键，

　　得到投资额变动-30%情况下项目的净现值。利用excel的自动填充功能得到其他变动幅度下项目的净现值。

　　(2)在B11单元格中输入公式：

　　“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4*(1B9)-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，

　　得到年销售收入变动-30%情况下项目的净现值。利用excel的自动填充功能得到其他变动幅度下项目的净现值。

　　(3)在B12单元格中输入公式：

　　“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5*(1B9)))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到年经营成本变动-30%情况下项目的净现值。利用excel的自动填充功能得到其他变动幅度下项目的净现值。

　　(4)在B13单元格中输入公式：

　　“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6*(1B9)/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到残值变动-30%情况下项目的净现值。利用excel的自动填充功能得到其他变动幅度下项目的净现值。

　　(5)在B14单元格中输入公式：

　　“=PV(＄E＄3，10*(1B9)，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^(10*(1B9))-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到项目寿命期变动-30%情况下项目的净现值。利用excel的自动填充功能得到其他变动幅度下项目的净现值。最后结果如表3所示：
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　　3.绘制敏感性分析图

　　根据表3中的数据绘制出敏感性分析图，如图1所示：

　　由表3和图1可以看出，在同样的变动幅度下，年租金收入的变动对方案净现值的影响最大，以下依次为固定资产投资额，寿命期和年经营费用的变动，残值变动的影响最小。因此，应对敏感性因素：年租金收入进行严格控制，采取必要措施防止年租金收入的下降。

　　(二)多因素敏感性分析

　　进行单因素敏感性分析的前提是假定其他因素不变，只考虑一个因素变动对经济评价指标的影响。在现实中这一假设并非总能成立，通常情况下可能会有两个以上变动因素共同作用对项目产生影响，这时就要进行多因素敏感性分析，考察多个因素同时变动对方案经济效益的影响，以达到判明方案的风险情况。

　　多因素敏感性分析比单因素敏感性分析要复杂，我们可以通过建立房地产投资项目多因素敏感性分析模型来对房地产投资项目进行多因素敏感性分析。

　　1.建立“净现值”自定义函数

　　建立“净现值”自定义函数的具体方法和步骤如下：

　　(1)单击【工具】菜单，在【宏】的子菜单中单击【VisualBasic编辑器】命令。

　　(2)单击【VisualBasic编辑器】命令后，系统会打开VisualBasic编辑器窗口，在单击VisualBasic编辑器窗口的【插入】菜单。选择【模块】命令。

　　(3)单击【模块】命令后，系统会显示模块1的窗口，在模块1的窗口中，单击【插入】菜单，选择【过程】命令。

　　(4)单击选择【过程】命令后，系统会弹出【添加过程】对话框，在该对话框中，在【名称】栏中输入“净现值”，在【类型】区域选择“函数”。

　　(5)单击【确定】按钮。系统出现编辑过程页面。

　　(6)将“PublicFunction净现值()和“EndFunction”修改为如图2所示的代码。

　　2.建立房地产投资项目多因素敏感性分析模型

　　根据表1中的数据建立多因素敏感性分析模型，如表4所示。

　　在A12单元格中输入公式“=净现值(B4，B5，B6，B7，B8，B9)”，然后按ENTER键，得到预计净现值；在B12单元格中输入公式“=净现值(C4，C5，C6，C7，C8，C9)，然后按ENTER键，可以得到变动后的净现值；在C12单元格中输入公式“=B12-A12，按ENTER键，得到净现值的变动额；在D12单元格中输入公式“=C12/A12，按ENTER键，得到净现值的变动幅度。通过单击各个影响因素滚动条的箭头，改变其变动幅度，就可以方便的了解各个因素对房地产投资项目净现值的单独影响程度以及综合影响程度。

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