高档住宅项目营销策划之道

　　 高档住宅项目营销策划之道

　　 当今住宅档次，可分为高中低三档，各个档次的住宅都有自己的目标客户，都是自己的营销之道，在这三种档次中，最难策划的可能就是高档住宅了。

　　 所谓高档住宅，从整体来讲应该有“四高”：产品的规划设计标准高、建材的品质档次高、物业管理水平高、市场销售的价格高。在上海市全面停止福利分房，进入住房市场化的状况下，无论高档次的住宅的市场细分为哪一类消费群，他们都有着这样两个共同点：一是他们有较高的收入水平及生活水平，所以这类消费群对居住的需求已从居住到讲究环境上升为一种居住的生活享受，即：舒适、方便、安全、健全的高标准。二是此类消费者一般是事业有成，心理上存在着巨大的优越感，因此他们购置物业时也存在着强烈的品牌意识。

　　 针对以上两大特点，我们的营销人员应该采取什么样的措施搞好高档住宅的营销策划工作？上海房产界一位资深开发商认为，应倡导物业的生活享受和品牌的精神享受。作为营销商或营销人员应在两个方面进行营销策划，即物业营销和品牌营销。

　　 首先是物业营销的观念——生活享受。因为消费者对物业管理服务的重视程度已越来越高，所以在前期营销策划时便要求物业管理的参与配合，在制作书等销售资料的同时，要制作物业管理服务的宣传资料，预售时同楼书一并送宣传。在完善的物业管理基础上，应推出超前的、特色的物业项目，以吸引消费者：如：

　　 一、智能化物业管理。上海已有智能化住宅小区出现，推出了一系列改变传统生活方式的服务项目，比如：水、电、煤、物业管理等费用的自动计量及电子付费系统，业主可在家中刷卡付费；防火灾、防煤气泄漏的自动报警及处理系统；防盗、防恶性事故的监视报警系统；网络服务的应用等等。

　　 二、业主的健康保障。可把本物业与著名的医院合作，定期为业主免费检查，优惠医疗等；物业内的紧急救助等。

　　 三、开辟新的家庭服务项目。如家庭盆景花的出租养护、家庭水族馆的出租养护等.

　　 四、小区内开展业主联谊、比赛等活动，发行小区内刊物等。

　　 其次是品牌营销的观念——精神享受。品牌是一种文化的象征，是一种精神的标志，所以塑造著名物业品牌，将使购房者得到一种文化的认同和尊贵的自豪。那么，如何塑造著名物业的品牌呢？这名资深人士认为应采取以下几个方面：

　　 １、积累法。对于本物业的某一项优点，要通过长期的媒介宣传和口碑传颂，逐渐形成整体品牌的无形资产。如“万科城市花园”的物业管理。

　　 ２、宣传法。通过各种媒介，对本物业的种种优点进行广告宣传，以其在短时间内形成一定的知名度。

　　 ３、公关法。通过策划一系列的公关活动。形成新闻效果，借助媒介报道，使消费者在某几个方面产生兴趣。

　　 ４、借用法。借用其它著名人士、机构、品牌的无形资产，借以宣传本物业。如欧陆风情的高尚住宅，要宣传其欧陆文化的品味，可通过该开发商和某欧洲文化机构，共同组织文化交流活动，活动地点可选择在该物业内，或共同成立文化交流团体，总部设在该物业内，由此而将该物业和欧洲文化联系在一起，提高物业品味和档次。

　　 总之，高档住宅的营销策划，必须同时倡导生活和精神的享受，两者缺一不可.

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