高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）

　　 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）摘要：接管验收定义：物业公司在接管委托方的物业时，以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收，内容包括：资料

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　　 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案（3）

　　 第二节、销策划阶段介入

　　 营销策划阶段包括：

　　 物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理。

　　 物业管理模式研究：

　　 通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标客户群的需求调研分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出，如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。

　　 服务内容按照项目的特点及客户群体，结合当地居民消费能力及服务成本测算，有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。

　　 完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。

　　 编制《物业管理方案》：

　　 在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。

　　 1．编制程序

　　 地产下发委托物业管理的意向书，并提供详细的项目资料。

　　 物业对项目及周边情况的考察和调研。

　　 制订编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。

　　 召集专题会议，修改补充相关内容。

　　 报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。

　　 在该项目物业管理方案评审会上，向地产领导及相关部门介绍方案主要内容，听取评审意见。

　　 根据地产评审意见，修改方案，定稿后经物业总经理和地产领导审批后，组织实施。

　　 2．物业管理方案包含内容

　　 物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。

　　 签定《前期物业服务协议》

　　 《物业管理方案》经地产确认后，据此与地产签定《前期物业服务合同》，并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。

　　 销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理

　　 1．人员筹备：依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作；进行岗前考核，合格者上岗。

　　 2．规范管理：编写各岗位工作说明书，服务操作流程，使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。

　　 3．沟通：定期与营销中心负责人进行沟通，了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况；不定时与营销人员沟通，了解现有工作的不足之处，并及时进行整改；每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作情况及下月的工作计划。

　　 4．日常管理：不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作；配合营销做好楼盘推广活动，落实相应工作；及时对客户信息进行跟踪、处理、回访；

　　 营销策划阶段应注意事项：

　　 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解客户情况，进行客户调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。

　　 第三节 施工建设阶段介入

　　 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5-6个月。

　　 施工建设介入程序与内容

　　 1．成立工程介入小组，一般 2~3 人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复物业的建议。

　　 2．介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容有：工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

　　 3．实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

　　 4．物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。

　　 5．物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落实情况。

　　 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

　　 1．了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

　　 2．地下室工程

　　 地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项：

　　 a) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。严禁带水或泥浆进行防

　　 水工程施工。

　　 b)采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦)；底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要

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