青岛即墨项目营销策划案

　　 一、市场调查分析

　　 1、当前市场分析

　　 自1997年底至今，中国房地产业经历了一个繁荣发展的阶段，逐步走向成熟与规范。房地产业会影响建筑、安装、建材、装饰、饮食、教育等几十个行业的发展，正因为其对国民经济之强劲支持，故得到国家政策的倾斜(如按揭)，这给房地产业的发展提供了一个良好的机遇。但从社会资源配置角度讲，房地产业的高利润率，又吸引了大量的资

　　 金投入，使得竞争日趋激烈。这是因为房地产业投资大，受国家政策及经济发展周期影响大，是一个高风险的行业，与其他行业相比，最显著的特点是：一个项目的成败往往能影响整个企业的成败。

　　 今年6月13日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，通知主要对个人住房贷款影响最大，即对高档住房、两套以上（含两套）的住房贷款，中国人民银行要求：各商业银行调高住房按揭的首付比例和利率，这对房地产市场将会有“熊市”的影响。

　　 房地产行业其房价的走势，最能体现房地产市场的趋势，像深圳、广州、北京等一线房地产城市，房价趋向稳定，市场已规范，购房者也很理智，这是资源供求平衡的体现，也是市场走向成熟的必经之路；从市场规律角度来看，房地产商的暴利时期很快将过去。

　　 2、即墨市房地产市场分析

　　 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，辖18个镇、4个街道办事处、一个经济开发区、一个省级旅游度假区、1033个村庄。人口107.53万。区位优越，交通优势得天独厚，是青岛通往全国的陆上“咽喉”。胶济、兰烟铁路横穿境内西部，济青高速、青烟、青威、青沙等五条国家和省级公路纵贯全境。气候宜人，旅游资源丰富。即墨向为山海形胜之地，物华天堂，文物古迹较多。“形胜为东方冠”实为旅游仙境。即墨历史悠久，文化灿烂。早在四五千年前，先祖就在这方垫土繁衍生息，秦代置县，汉初已成胶东政治、经济、文化中心，自隋朝建城至今已有1400年历史。

　　 2002年全市国内生产总值完成159.5亿元，人均GDP1.5万元，2003年预计将达193亿元，财政收入12.44亿元。全社会固定资产投资完成47.3亿元，实现财政收入54367万元。2007年国内生产总值达到368亿元，实现人均GDP4000美元，财政收入达到21.5亿元。

　　 2002年全市新建扩建了12处专业批发市场，专业批发市场达到24个。

　　 即墨城市建成区面积达34万平方公里，城区人口增加到37.5万人，城市详细规划覆盖率达到86.1%,城市化水平提高到39.6%，2007年城市建成区扩大到50万平方公里，城市化水平达到50%以上。

　　 房地产开发投资2002年比2001年有所下降，开发投资4.37亿元，减少15.7%，房屋施工面积85万平米。竣工面积50万平方米，分别增长11.8%和6.4%；住宅竣工面积42万平方米，与2001年持平；销售面积38万平方米，减少7.3%;销售额4.1亿元，增长8.6%。全市商品房空置面积13万平方米,即墨城区人均居住面积23平方米.

　　 2003年七月份房屋开发施工面积17.36万平方米。1—7月份累计78.61万平方米；七月份房屋开发竣工面积2.13万平方米，1—7月份累计10.23万平方米；七月份房地产开发销售面积3.02万平方米，1—7月份累计12.89万平方米。即墨城区房地产平均销售价格1391元/平方米。

　　 即墨市发展规划是构筑“三区两环”经济格局，“三区”即以城区为中心的行政区和商贸住宅区，以创新龙源智讯园为主体的高新技术产业区、以鳌山卫温泉和田横岛为中心的旅游度假区；“两环”即是东环海、西环河。

　　 从整体情况来看，即墨市的大盘集中在岙兰路南、文

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