大型Mall招商策划与计划实施

　　 一、mall招商原则

　　 开发模式直接关系到招商工作的主要内容,例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合作联盟,招商的重点是半主力店和中小商家。

　　 大型MALL招商之前,第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理,对业态进行统一设计和管理,采用流水线模式,充分考虑不同业态之间的互补促进作用。

　　 MALL统一运营一般包含四个方面的内容:统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理与业态管理"又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功,而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。

　　 第一基本原则:要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐55:20:25的这个购物中心产业经营黄金比例,此比例特别适用于超大型综合性的购物中心,招商要注意维护和管理好这个经营比例。

　　 第二基本原则:要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。

　　 第三基本原则:购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说,同业差异就是市场有一定承受力,不能盲目招同一品类的店进入。

　　 第四基本原则:购物中心经营方式的选择原则。核心主力零售店尽量自营一部分或全部,发展商可以与知名商业管理公司合作组建经营公司,也可以吸收优秀商业团队加盟,这样一可以加强经营控制力度,有利于购物中心长期经营;其次可增强其他商户与之合作的信心(来自:www.fangxiucai.com);第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅,这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度,提升经营业绩。

　　 第五基本原则:招商顺序原则。核心主力店先行,辅助店随后的原则;零售购物项目优先,辅助项目配套的原则。

　　 第六基本原则:核心主力店招商布局原则,从整体布局上有利于人流进入主力店,同时也便于从主力店向其它区域回旋,通道好比血管,要方便人流的回旋。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败,购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻,常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用,其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线(或线性步行街)的端点。

　　 第七基本原则:特殊商户招商优惠原则。"以点代面,特色经营"是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位,对它们给予优惠政策,邀请其入场,能够起到增强文化氛围,活跃购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋,展示中国的砚文化。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。

　　 第八基本原则:租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点,采用合理租金与优质服务做法,将整个购物中心作热,而后根据运营状态,适当稳步地调整租金。这样,发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气,再做生意"的原则。

　　 第九基本原则:统一招商的"管理"要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中,更要体现到后期的营销管理中,商户最渴望的是赢利。

　　 第十基本原则:购物中心要具备完善ERP信息系统,为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。

　　 建立统一的信息平台,进行精细化的管理,不但能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务,还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息(来自:www.fangxiucai.com),甚至于提供更详细的经营信息,譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息,便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。招商不是一个开业前就完结的工作,实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作,这都需要信息系统的分析支持。

　　 二、招商策划的核心―招商计划

　　 准备:大型MALL经营计划,营销宣传计划,为保障大商家及供应商利益,发展商要做好细致的准备工作。要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用。开展实际招商工作之前,首先确定招商条件,然后确定商家档次、规模。

　　 大商家招商条件

　　 条件名称

　　 具体内容

　　 租金

　　 10～15年租金计划，反映出初期的扶持阶段

　　 税收

　　 政府对大商家出台的优惠政策

　　 人力资源服务

　　 允许优秀员工及时入户，外来人口相关服务

　　 供应商支持与服务

　　 降低大商家所带供应商来当协的经营成本，例如配送服务

招商时间安排

　　 由于大型MALL招商任务较重,招商时间要提前安排,其中大商家招商要事先做好相关工作,在项目设计方案出来后要正式确定主力百货店,根据大商家的具体要求进行方案设计修改与完善,而后进入施工状态,避免方案被迫修改所造成的损失。

　　 中小商户要在大商家确定后,建筑封顶前开始招商推广工作。

　　 招商计划

　　 招商工作名称

　　 内容

　　 目的

　　 重点大商家招商

　　 专题研究大商家，确定完成大商家招商的时间

　　 了解扩张策略和选址条件

　　 名店招商

　　 主要面向世界名店，要提前了解消费人群对知名品牌的购买力与消费文化方面的接受程度。

　　 掌握品牌资源

　　 重点品牌供应商

　　 厂家

　　 掌握重点品牌资源

　　 招商队伍

　　 选拔与培训，研究招商骨干人才的定向猎取

　　 招商宣传

　　 确定费用比例、费用总额

招商费用管理:

　　 花费巨大,收效不佳,这是许多MALL开发商的担心问题

　　 招商费用主要包括:人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用。

　　 招商费用使用策略:

　　 1、招商任务指标分解到人,成本分解到人。

　　 2、关键性招商集中使用,避免零打碎创。

　　 2、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

　　 3、重视客户营销和关系营销,费用安排上予以倾斜。

　　 三、招商队伍的建立与优化

　　 招商队伍的最佳组合:6人组合

　　 组长1名,担任过大商家主管商业拓展工作的副总经理,出任领导职务。

　　 2人:担任过选址工作,或对大商家有研究

　　 3名:招商总监,女装,珠宝、化妆品

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