地产销售员（售楼员）培训：物业管理的基础知识

　　 地产销售员（售楼员）培训：物业管理的基础知识摘要：物业管理费用的构成1、针对公共区域、公共部分和设备的维修和养护。划分为六项1)员工的费用占30%，2)工程上的费用占30%工程费用分大中小三等

　　 源自建筑资料

　　 地产销售员（售楼员）培训：物业管理的基础知识

　　 （一）物业管理的含义：

　　 广义：房地产项目的立项--房地产项目的建立--房地产项目的销售--后期的物业管理

　　 狭义：对房地产项目公共部分的管理和服务。

　　 196号文件对公共区域收费，室内的维修要业主自己出。

　　 （二）物业管理的目的：

　　 1）提供一个安全舒适的居住、工作环境。

　　 2）充分发挥投放设备的正常工作能力。

　　 3）通过物业管理使小区具有保值增值的能力。

　　 第一太平戴维斯、北京中原、戴德量行、仲量行等品牌

　　 4）培养一批高素质的人才，使其对公司有一种归属感和自豪感。

　　 5）有一定的经济效益

　　 走向市场不同于过去的房管所。

　　 （三）物业管理费用的构成

　　 1、针对公共区域、公共部分和设备的维修和养护。划分为六项

　　 1)员工的费用占30%，

　　 2)工程上的费用占30%工程费用分大中小三等，大修与中修的费用在公共维修基金中出（公共维修基金由业主在交房款时交纳，他占房款的2%，一次性交清。不包含在物业费里）

　　 3)区域能源费：清洁、绿化费。（每年每平米0.55，196号文件）

　　 4)日常费用及办公用品

　　 5)各种税费，房产保险等公共费用。

　　 6)酬金（利润），不超过15%。

　　 2、有偿服务项目

　　 3、特约服务（家政、家教）

　　 （四）物业管理的服务项目（根据小区的不同而定）

　　 1、对公共设施的维修养护和管理（对室内的维修一般收材料费，对于安装性的要收取总物价的20%）。

　　 2、公共区域的保洁。

　　 3、绿化园区（草皮的剪修和种养等）

　　 ★ 不要轻意承诺，要比较裙带求是，尤其对于大区域的环境，如不清楚的事情，不要承诺。

　　 4、车辆的管理

　　 ★ 自行车、汽车、车位的管理

　　 ★ 避免以后麻烦，不要用不当的承诺让客户买房。

　　 5、24小时的保安巡逻，消防措施。

　　 6、电梯的维护和养护（了解电梯的品牌，每秒的运行速度，平稳度等）

　　 7、24小时热水

　　 8、供暖的维修养护和管理

　　 9、代收代缴（主要是水费电费暖费的收取）

　　 10、对住户装修的管理（主要是垃圾清理费用的收取以及确切时间的规定，以免影响业主的正常生活）

　　 ★ 不要把客户把资料外漏，

　　 ★ 业主装修管理费：装修垃圾以自然间算

　　 11、业档案的管理

　　 ★ 业主的资料工程的资料不要轻易泄露

　　 12、有偿特约服务（家政家教等）

　　 ★ 国家没有特别规定，一般自定（洗衣、复印、传真）。

　　 13、他配套设施的服务。

　　 （五）物业管理公司与业务员、发展商的关系

　　 a)国家规定：10万平米以上要招、投标。

　　 b)合作关系与发展商，是签约关系。

　　 当入住超过50%后，成立业主管理委员会，决定物业管理公司的去留及物业管理费用的收取多少等事宜，但不能影响正常的物业运转。

　　 源自建筑资料

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