华中科技大学学生公寓建设与物业管理实践

学生住宿公寓化具有重要意义。它可以推动高校后勤社会化改革向纵深发展，为学校解决后顾之忧，使高校能够集中精力抓好教学和科研；它可以彻底改善学生的住宿和生活条件；同时，还可以扩大招生规模，充分利用高校现有的办学资源，为社会主义现代化建设培养更多高层次的人才。当前，随着全国高校后勤社会化改革的逐步深入，学生公寓的建设和管理日趋多样化，从2000年起，学校在持续稳定推进后勤社会化改革的过程中，始终把学生公寓的建设和管理作为后勤社会化改革的重点工作来抓，在学生公寓的建设和管理上不断探索，从2000年开始，在公寓建设上，学校后勤集团通过整体收购、自酬资金兴建等多种途径建设了4个学生公寓群累计建设学生公寓37栋，改造学生公寓3栋，总建筑面积近35万平方米(其中12万平方米的韵苑二期学生公寓8月份竣工)，4年的建设量超过建校以来学生宿舍建设的总量，可安排入住三个年级的本科生和二个年级的研究生近3万人，有效缓解了学校因扩招导致新生住宿紧张的压力，满足了学校因大发展扩招的需要；在公寓管理上，我们把学生公寓的管理和对大学生的思想教育有机地结合起来，充分发挥学生公寓的“三育人”(即管理育人、服务育人、环境育人)功能，使学生公寓不仅成了学生舒心生活的家，更成为对学生进行素质教育的一个重要基地。经过多年的实践，后勤集团已经成功地创造了符合学校实际的标准化学生公寓建设与管理模式。

一、学生公寓建设模式
学生公寓和食堂的建设和管理是后勤社会化改革的重点和突破口。近几年来，在公寓的建设上，许多高校引进社会开发商建设和管理学生公寓，但由于社会开发商以收回投资、赢利为目的，产生了很多弊端和负面影响。为了避免这些弊端和负面影响的产生，学校后勤集团在充分调研、进行可行性分析的基础上，坚持立足现实、因地因校制宜的方针，积极探索，不断创新，经过多年的实践和探索，逐渐形成了“自筹资金、自我建设、自我管理、自我发展”的公寓建设新模式，随着这一学生公寓建设新模式的成功运用，大大提升了学校的后勤保障能力，满足了扩大招生规模的需要，进一步增强了学校的综合办学实力，为学校的快速发展奠定了坚实的基础。

(一)积极通过多种形式筹集建设资金。
从2000年建设沁苑学生公寓并始，我们学校在筹集建设学生公寓走过了用学校行政事业费投资建学生公寓-利用社会企业资金建学生公寓-学校担保，后勤集团贷款收购学生公寓-后勤集团贷款兴建学生公寓四个阶段，3年来，学校后勤集团通过自我积累、社会化融资和贷款等多种渠道累计筹集近3亿元资金投入学生公寓建设，确保了公寓建设的顺利进行，不仅使学校没有因建设公寓而增加开支，而且使学校有限的资金可以全部投入到教学科研和改善教职员工待遇上去，有力推动了学校的大发展。

(二)统筹考虑，合理选址，科学规划，积极与地方政府合作，在学校周边不断扩大建设用地，确保学生公寓建在校园周边。
学生公寓是学校的有机组成部分，是向学生开展思想政治教育、推动精神文明建设的重要基地。因此在公寓建设上“合理选址，科学规划”至关重要，学校在学生公寓的开发建设的选址问题上经过反复论证，认为修建学生公寓必须从实际出发，必须统筹考虑学生公寓建设和教职工住房建设问题，坚持在校内、学校周边建设学生公寓，这是因为：
1．有利于资源共享，学生生活方便。公寓建在校内或周边可以充分利用学校现有的食堂、超市、洗澡堂、教学楼、运动场等资源，学生进餐、学习、锻炼、购物都很方便。
2．有利降低公寓的建设成本。公寓建在校内或周边可以充分利用学校现有的各类生活设施和学校现有的水电管网、电话通讯和校园网络，可避免重复投资，有效降低公寓的建设成本。
3．有利于学校文化氛围的渗透，让广大学生能够直接接受学校多年形成的校园文化氛围的熏陶，避免文化孤岛现象。
4．有利于保障学生的政治思想教育。公寓建在校内或周边便于学校及时了解学生的思想动态，便于学工部门及时了解和推进辅导员工作，便于学校和院系及各部门齐抓共管，共同做好学生政治思想教育工作。
5．有利于保障学生的安全。由于学校是一个相对封闭的环境，治安状况较好，另外学校配备有保卫处和喻家山派出所等公安机构，出警方便，对突发时间可以迅速反应，确保学生生命财产安全。
正因如此，学校将学生公寓建设和教职工住房建设统筹考虑，一是将教师住宅占用的校园土地资源尽量用校外住宅置换出来扩大办学空间、尽可能将学生公寓建在校园内，比如学校引进社会企业正在兴建的2500户教师住宅区就是在学校东北角与学校紧邻的新湾村集体拆迁地上兴建，建成后随着2500户教师从校园中心地带迁出，将会置换出大片教学、科研和学生公禽角地；二是积极寻求地方政府支持，在学校周边通过征地、拆迁等多种形式谋求学生公寓建设用地，比如学校紫菘公寓105亩建设用地就是征用与学校最西边一墙之隔的农用地，韵苑二期工程用地就是与学校最紧邻的马张村拆迁后得来，在附近村庄拆迁和公寓建设中学校积极与社会力量合作，加快了拆迁和公寓建设的进度，有效规避了各种矛盾；在公寓管理上坚持由后勤集团承担物业管理。

(三)建设学生公寓中两种成功的操作模式
在学生公寓的建设中，学校后勤集团成功地采用了两种操作模式：一种模式是学校引进开发商投资兴建，学校和后勤集团早期介入参与规划设计和功能定位，确保学生公寓符合学生实际需要，建成后由开发商收取住宿费，由后勤集团承担物业管理并以招投标的方式为学生配置高质量的床上用品，保障学生利益，最后在适当时机由后勤集团贷款从开发商手中整体购买；二是由学校担保，后勤集团贷款兴建并承担工程建设、物业管理的模式，这两种模式在紫菘和韵苑学生公寓的建设和管理中产生了良好的效应。
1．紫菘模式
紫菘学生公寓是利用紫菘集团的资金投资建设的，公寓建设征用学校最西边与学校一墙之隔的武汉市洪山区渔牧场用地105亩，建筑面积10.5万平方米，可住学生1万多人。为顺利完成这一工程，学校和后勤集团早期介入，参与了公寓的设计与规划，许多建议，比如安排辅导员用房等都被建设方所采纳，这种学校、后勤集团和社会开发商三位一体的连动机制，确保了建成的学生公寓功能定位、结构设计都能很好地满足学生的实际需要。投入使用后，为了有效规避社会开发商管理学生公寓经验不足且容易因为急于回收成本只考虑社会效益而忽视教育的职能和属性的弊端，为避免开发商在公寓内开展多种经营活动扰乱学校正常的教学秩序和生活环境，学校委托后勤集团首先接管了紫菘学生公寓的物业管理，此后为了便于对学生的统一管理和教育，使公寓真正成为学校不可分割的一部分，后勤集团于2002年6月又自筹资金1．49亿元整体收购了紫菘学生公寓。紫菘学生公寓将通过每年收缴的住宿费用(除掉物业管理费)还贷，逐渐形成良性循环和可持续发展态势。
2．韵苑模式
韵苑学生公寓及其附属设施是根据学校发展的需要，由学校担保、后勤集团贷款兴建的大型工程，该公寓建设征用学校东北角与学校一墙之隔的武汉市园林场荒坡地，建筑面积达4.5万平方米，可容纳4500名学生居住，是后勤集团探索、推进和深化后勤社会化改革的一个重大举措。由于这是我国高校后勤社会化改革的又一次新的探索，存在着许多的困难和不确定因素，特别是在时间紧、工期短、任务重、压力大的情况下，为工程的顺利完成，后勤集团高度重视，在工程的规划设施阶段，先后调研了校内外十多个学生公寓，经过反复比较、筛选和研究，集中各公寓的优点和长处，使规划设施更加合理，功能布局更加实用。在工程的建设中，引进现代企业的运行机制和管理方法，采取多种措施严格控制成本和质量：一是成立了公寓建设管理办公室，代表后勤集团全面负责公寓建设；在确定施工、监理单位实行严格的公开招标，择优录用；在施工中影响到工程造价和质量的建筑材料坚持由后勤集团组织招标，从而采购质优价廉的材料供给施工单位。正是由于措施有效，监管得力，严格而有效地控制了工程的造价，韵苑学生公寓每平方米造价低于社会同类公寓造价近200元，节约了大量的资金。同时在施工阶段，公寓建设管理办公室和监理公司齐抓共管，狠抓现场管理，严格施工规范，严把质量关，确保精心施工，保证了工程的质量。

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