华中科技大学学生公寓建设与物业管理实践

2002年9月，韵苑学生公寓顺利投入使用，当时的教育部副部长周济院士发来贺电。在落成仪式上，湖北省副省长王少阶充分肯定了学校后勤集团所取得的成绩，他说：“华中科技大学后勤集团在成功收购了由社会企业建设的紫菘学生公寓后，实施了科学而有效的管理，现在又通过自筹资金新建了韵苑学生公寓，这确是一件很了不起的事情，为全省高校学生公寓建设和管理又提供了一种全新的模式，为其它高校提供了宝贵的经验。”
韵苑学生公寓的的建成和投入使用，大大改善了学校学生的居住环境、生活环境和就餐环境，有效地缓解了学校扩招后带来的新生住宿和就餐压力，提升了后勤的整体服务功能。
为配合学校的大发展和2 00 3年学校扩招的需要，在校领导的大力支持和学校提供担保的情况下，后勤集团再次通过银行贷款，弓l进巨资1亿元投资兴建韵苑二期工程，该工程建设征用与学校东边一墙之隔的马张村拆迁地，工程委托武汉科技新城道路建设指挥部代建，后勤集团成立公寓建设管理办公室实施现场管理，该工程于2002年12月上旬己破土动工，计划于2003年7月完工，建筑面积达10.3万平方米，可容纳11920名学生居住。

(四)精心设计，合理布局，建设标准化公寓
为了使公寓的布局更加合理实用，后勤集团高度重视，在工程的规划设施阶段，先后调研了校内外十多个学生公寓，经过反复比较、筛选和研究，集中各公寓的优点和长处，使规划设施更加合理，功能布局更加实用。
1．公寓宿舍内部建设
新建的学生公寓生均占有建筑面积一般在1 0平方米左右，每个学生房间为标准4人间，房间内建有1个卫生间和一个盥洗间(瓷砖贴到顶盥洗间带有1-2个洗脸台)，有4个蚊帐钩，一个电话接口和4个网络接口，4套整体家具(每套家具有1个高架床、1个衣柜、1个书桌、1个书架、1把椅子)，4个电源插座；每栋学生宿舍建有1—2个学生活动室，有1-2间辅导员住房；整个走廊全部贴地砖，走廊墙面贴有1.5米高的瓷砖。
2．公寓外部建设
在公寓的建设中注意与学校的人文氛围相吻合，公寓外建有人文雕塑，建有自行车停放区、绿化区、学生活动广场、人行通道和特殊车辆进出通道(供清洁车等进出使用)等功能区，学生进出方便，整个公寓整齐划一；公寓除出入通道外全部进行绿化，绿化覆盖率为35％；公寓四周封闭，入口处建有治安岗亭，实行封闭式管理，确保学生安全；为了方便公寓学生打水、洗衣和购物，公寓出口处建有洗衣房、学生超市、学生食堂和免费学生开水房等生活设施，学生生活很方便，由于后勤集团实行规模经营、保本经营，商品质优价廉，很受学生欢迎。
(五)发挥集团的整体优势和各专业化总公司的专业优势，全面参与公寓建设，有效降低公寓建设的成本，确保工程质量
在公寓的建设上，充分发挥集团行业比较齐全的优势，积极组织集团有关单位参与公寓建设和工程招标，比如集团下属建筑安装工程总公司就竟标参加公寓的部分建设施工；商贸总公司塑钢窗厂、家具厂和服装厂等通过竞标承担了所有公寓所需门、塑钢窗、家具和全部床上用品的制作任务，既保证了质量，又大大降低了成本。

二、学生公寓物业管理模式
公寓建起来后，公寓物业管理工作由谁来负责?从目前的情况看，对于公寓物业管理工作，后勤集团管理和社会上物业管理公司管理有很大的差别，社会上的物业管理公司首要的目标是赚钱，学校后勤集团当然也要赚钱，但是它更看重与学校建立长期稳定的合作关系。由于后勤集团是从学校逐步剥离出去的一个实体，它和学校有着历史的和现实的复杂联系，它的主要负责人和重要干部都曾经是学校有关部门的领导或骨干，在这些同志的心中，会无庸置疑地把“服务育人"放在首位，会千方百计搞好对学生的培养教育工作。正因如此，学校党委的态度非常明确：物业管理交给学校的后勤集团；思想教育工作由各院系负责，学生处统一协调，学生辅导员入住公寓。公寓学生思想教育与管理工作是一个复杂的系统工程，思想教育工作与物业管理工作有区别，又有着千丝万缕的联系。对于学校而言，由于公寓建在校内，各职能部门、后勤集团之间的工作协调相对简单便捷，公寓管理与学生思想教育之间的困难和问题，也能在学校的统一协调下很快地得到解决。
在学校领导的支持下，学校现有的紫菘学生公寓、韵苑一期和二期学生公寓全部由后勤集团第二物业管理总公司公寓物业管理部承担物业管理任务。从2001年9月总建筑面积11．5万平方的紫菘学生公寓建成并交付公寓物业管理部承担物业管理后，公寓物业管理部开始接手学生公寓物业管理工作，此后又于2002年9月接手近6．5万平方米的韵苑公寓1期管理，2 00 3年9月将接手12万平方米的韵苑公寓2期的管理。1年多来，第二物业管理总公司始终坚持以优质的服务、优良的作风和优美的环境让师生员工满意的工作理念，在管理体制、运行机制改革、制度建设、精神文明建设、员工培训等方面大胆探索，通过建章立制、严格管理，逐步实现了工作的规范化、制度化、科学化，积累了丰富的学生公寓管理的经验，取得了很大成功，赢得了广大同学的舒心满意，得到了国家领导、教育部领导的肯定，得到全国高校同行们的高度赞誉和好评，也逐步形成了具有学校特色的学生公寓物业管理模式。

(一)建立合理科学的机构设置，人员配备得力，经费来源有保障
为了加强对学生公寓的管理，保证广大同学能有一个安全舒适的住宿环境，后勤集团和第二物业管理总公司在领导上和思想上高度重视，在组织机构设置和人员保障采取了有力措施：
1．专门成立了学生公寓物业管理部承担对紫菘和韵苑学生公寓的物业管理，公寓物业管理部下属各公寓(紫菘和韵苑学生公寓)分别配有1名主管和1名副主管，各楼栋取消传统的栋长岗位，只设值班员，主管直接负责所属公寓内各楼栋的安全、卫生、维修和日常管理工作，减少了管理层次，降低了管理费用，提高了反应速度；
2．在人员配备上从集团内部其它总公司抽调了曾长期从事学生思想政治工作和具有学生宿舍管理经验的同志分别担任公寓管理部的正副经理，公寓的工作人员全部是从社会上招聘的具有物业从业经验的高素质人员，公寓内采用全新的模式进行管理。公寓部配有正副经理2人，每个公寓配有正副主管2人，保安员8人(24小时三班倒)，自行车管理员3人，外围保洁工卜2人，每栋学生公寓配有值班员2名，保洁员1名；
3．在公寓内建立了由各院系学生代表组成的学生公寓管理委员会，加强了对物业方的监督，架起了物业方与学生的沟通的桥梁，加强了学生的自我管理；
4．学生公寓物业管理费用来自于入住学生12OO元／学年住宿费中提取的200元／人的物业费。(根据省教育厅文件)，主要用于支付物业管理工作人员工资和公寓物业运行费用(如劳动工具、清洁用品、劳保用品、办公用品及公共水电费用、学生定额水电费用)。公寓内学生定额水电用量为每生2.5吨水／月和5度电／月，从物业费中支出，超额部分由学生支付。

(二)建立科学高效、运转协调的运行机制
1．按照按劳分配的原则建立了科学合理的薪筹分配体系，使员工薪筹严格与劳动量挂钩，充分调动了干部员工的工作积极性
为了建立科学合理的薪筹体系，公寓部按照集团“人定岗、岗定责、责定分、分计酬”的分配办法，对公寓工作内容进行了全面的量化，参照社会先进同行业的标准确定了各类人员应承担的劳动工作量，并根据每人承担的工作量和工作的性质确定相应的待遇，使员工的待遇严格与个人贡献挂钩，大大提高了劳动效率，极大调动了员工的工作积极性；此外，还推行奖励工资，每月根据员工完成工作质量的好坏进行奖罚，弓f导员工在服务上向高标准看齐。
2．建立现代企业的用人机制
在用人上打破常规，在人才引进上拓宽渠道，加大力度，吸引了多名大专以上学历加盟物业管理，对内树立“唯才是举，量才是用，不拘一格选用人才”的用人机制，培养、选拔了多名素质较高的同志充实到管理岗位和关键岗位，在内部营造了“能者上、平者让、庸者下”、干部能上能下，人才能够脱颖而出的更好氛围。

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