物管企业与业主委员会关系的面面观

　　摘要:业主大会,业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体.正确发挥业主委员会的作用,对解决在物业管理中不断增多的矛盾和投诉,提高社区生活环境、稳定社会秩序是十分重要的。

　　关键词:业主业主大会业主委员会作用

　　随着物业管理行业的全面发展及业主维权意识的不断提高,全国物业管理领域的投诉和纠纷正在不断上升,矛盾的激化已经发展到危及社区生活环境及社会安定的程度。如何处理好物业管理中各种关系,是有效解决各种物业纠纷的关键。通过参加本次物业管理师学习培训,本人进一步认识了物业管理企业与业主、业主大会和业主委员会的相互关系,对如何进一步发挥业主委员会的作用提出了个人的认识和意见。

　　1、业主、业主大会、业主委员会

　　所谓业主是指物业所有权人,通常是写在购房合同或产权证上名字的人。业主既物业的所有权人,对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。在这里,业主所拥有的物业权利有两种形态:其一,业主独自拥有的物业;其二,业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业,既公共部分。其中的公共部位的产权上属该楼宇或该区域全体业主共有,但在使用上又是不可分的。显然,在私有产权和共有产权混合在一起的共同体中,对共有部分物业管理的决策不是某一个业主所能决定的,决策权主体应该是全体业主。

　　业主的责任,除了对房屋内专有部分所有权的行使,更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共有部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面,由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务,而公共利益和共同事务不是一个代表的。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,是物业管理区域内的最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主的权益,维护大多数业主的合法权益,对物业管理区域各项事务有最高决策权。业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定,包括业主公约等,视为全体业主的共同决定,对全体业主具有约束力。通过这些规定,保证业主大会能够确实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

　　业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的机构,是有全体业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性执行机构,对业主大会负责,具体执行业主大会交办的各项物业管理时宜。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

　　业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的最高决策机构,对事关全体业主利益的重大事项具有决策权,如业主公约和业主大会章程的制定权、业主委员会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修资金的使用和续筹的决定权等。业主委员会作为业主大会的执行机构,是沟通业主和物业管理公司的桥梁,代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益,负有召集和主持业主大会会议、报告物业管理的实施情况、与选聘的物业管理企业签定物业管理服务合同、听取业主的意见和

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