宜昌华银物业代收水费纠纷案全案实例分析

    但问题是原告是住宅物业小区的业主，其购买的商品房的水表并未与宜昌市自来水公司直接相连，其并非自来水公司的终端用户，因而不能直接享受政府确定的1.19元/吨的水价。从证据情况看，被告才是市自来水公司的终端用户，按照有关规定，它执行政府指导价，即宜昌市物价局《关于世纪欧洲城物业服务费指导价的批复》中规定的：“供水二次加压费用据实计算分摊”，“允许指导价上浮幅度不超过20%”，其按1.40元/吨标准收取水费未超过规定的上浮幅度20％。在该物业管理区域内，被告华银物业管理公司以1.40元/吨标准卖水给胡雪，胡雪先交钱，后买水，事实上构成水买卖合同关系（供用水合同实质上是一种特殊的买卖合同），其事先知道水价，意思表示真实，买卖合同应属有效。按照《合同法》相关规定，已经成立的合同只有在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益时，才属无效合同。本案中，该用水买卖合同显然不符合无效合同的要件。被告华银物业管理公司也不构成侵权。一、二审法院的判决是合法有据的。

    但对于原告来说，确有不够公平的地方。其住在四楼，用水不需要二次加压，她虽是二次供水对象，却不是二次加压供水对象，要她承担与加压供水对象一样的水价，确有不公。但这种不公还不构成显失公正，不足于导致供水合同的撤销。从宜昌市其他物业区域情况看，有的小区是实行的区分水价，即对6楼以上（含6楼）需二次加压供水的业主实行加压水价，6楼以下不需二次加压供水的业主实行普通水价，稍高于市自来水公司的统一水价，低于加压水价。还有的物业小区实现了6楼以下业主水表直接与市自来水公司相连，直接享受市自来水公司的统一水价。有的物业小区供水价格比被告执行的水价还要高，被告执行的水价应属中档。根据《物业管理条例》的相关规定，在物业管理区域内，有关物业管理和服务事项，是由全体业主通过一定组织形式实行自治的，业主享有相当的自治权。在被告没有违法和违约的情况下，要解决原告的这种不公平待遇问题，还得根据意思自治的原则，按照《物业管理条例》的相关规定，通过行使业主权利，提议召开业主大会会议，提出修改水价的建议；由业主大会会议选举产生业主委员会，重新选聘或解聘物业管理企业；由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，确定大家都能接受的水价方案。这才是一个可行的办法。但愿本案的审理，能对规范全市物业管理秩序起到积极的促进作用。

宜昌市中级人民法院：姚继坤

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