透视物业接管的纠纷问题

　　三、物业接管纠纷的解决途径与对策
　　1．完善立法
　　刚出台的《条例》明确规定：建设单位以招投标方式选聘物业管理企业进行前期物业管理，实行建、管分离，并且规定像“解聘物业管理公司”一类重大事项，必须经由2/3以上投票权的业主同意等，正是针对前文所说的产生接管纠纷的深层原因而立，较以往有了较大的改善，若能得以切实执行，可以有效地从源头和操作上减少此类纠纷。但依然需在物业接管的程序、方式、设备资料移交、行政监管等方面做出具体规定，并对无理拒交或不按时移交的一方给出严厉的处罚性规定和强有力的制约。
　　2．加强政府监管与指导
要想使得后期的管理服务不存在隐患，消除产生接管纠纷的萌芽，需要对包括物业项目报建、规划设计、融资、开发、销售全过程进行严格监管，尤其是对前期物业管理招投标的监管、首次业主大会召开与业委会选举的监管与指导。现在《条例》赋予政府部门的各项监管职责已较为全面，关键是落实执行。物业管理事务涉及广大群众利益，并非完全的市场行为，政府不能以不干预市场为由不作为。尤其是当出现重大纠纷时，主管部门应切实采取行动，深入掌握情况，积极消除化解矛盾，否则很易导致矛盾的激化，演变为严重的社会问题，各地发生的事例，已敲响了这方面的警钟。同时，为解决政府监管薄弱的问题，应积极改革物业管理行政管理模式，真正落实三级管理体制，将对物业管理监管的权力中心下移至街道办事处和居委会，明确赋予街道办事处指导业主大会召开成立、物业管理招投标及对业主组织和物业管理公司实际运作的进行监管的具体职责，提高监管效率。另外应加大对违规行为的处罚力度，公开曝光，以起“震慑”作用。
　　3．改进司法，严格执法
主要是要进行司法审判的改革与创新，提高司法审判效率，尽快化解物业管理中一些小的纠纷，遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象与苗头，消除产生接管纠纷的诱因。这方面可以借鉴香港小额钱债审裁和新加坡对无理欠费与违约行为进行严厉处罚的经验，改革简化审判程序，提高审判效率，加大对每一方违约违规的处罚力度。
　　4．加快社会信用体系的建立，倡导守法重德的社会风尚
　　环境造人，报道中西方的一些国家和城市，人们自觉遵章守规，有良好的社会公德，主要是其有一套严密的社会信用体系。任何人违法违规，一经发现，记录在案，世人一查皆知，形成强有力的外部制约。久而久之，成为习惯，塑为本性，遵规守约就变成为一种自觉行动，社会经济生活自会井然有序。
　　反观我国，由于当前处于市场经济体系建立和转型期，人们的道德操守有弱化的倾向，对不良现象的社会谴责和制约严重缺乏，投机取巧、见利忘义、不讲诚信的行为得不到有效遏制。所以建立企业信用档案，建立针对社会每一个成员的社会信用评价体系，对任何不讲公德、不重诚信的举动和事例记录在案，形成社会制约、报应机制，树立全社会守法重德的风尚，只有这样才能从根本上减少物业管理接管纠纷一类的社会经济问题。
另外，加大正面宣传和新闻监督力度，设计合理的业主组织、物业管理企业激励机制，制定执行更加严格的行业标准，严格依法招标择优选聘物业管理企业，推行物业管理专业化，加强行业自律等，也是解决这一问题必要前提和有效方法。

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